土地增值稅稅收實務

土地增值稅稅收實務

主講：王越

目錄

一、扣除項目的稅收實務

二、應稅收入的稅收實務

三、稅收優惠的稅收實務

一、扣除項目的稅收實務

地產公司要及早取得規定的發票：

《國家稅務總局關于在境外提供建筑服務等有關問題的公告》

（國家稅務總局公告2016年第69號）

納稅人提供建筑服務，被工程發包方從應支付的工程款中扣押的質押金、保證金，未開具發票的，以納稅人實際收到質押金、保證金的當天為納稅義務發生時間。

【案例1】

工程竣工結算，結算總價10 900萬元，地產公司扣留建筑承包商（一般納稅人）10%質保金1 090萬元。

1．如果發包方為該質保金開具專用發票，則

借：開發成本                                                 10 000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）                          900

貸：銀行存款                                                  9 810

應付賬款——質保金                                        1 090

事后質保金給付，則

借：應付賬款                                                  1 090

貸：銀行存款                                                  1 090

如果質保金未給付，則應當由施工方開具紅字增值稅專用發票

借：應付賬款                                                  1 090

貸：主營業務成本/以前年度損益調整                             1 000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）                       90

2．如果該質保金未開具專用發票，只開具價稅合計9 810萬元專用發票，則

借：開發成本                                                 10 000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）                          810

其他應收款                                                   90

貸：銀行存款                                                  9 810

應付賬款                                                  1 090

事后質保金給付，則取得1 090萬元的專用發票

借：應付賬款                                                  1 090

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）                           90

貸：銀行存款                                                  1 090

其他應收款                                                   90

如果質保金未給付

借：應付賬款                                                  1 090

貸：其他應收款                                                   90

主營業務成本/以前年度損益調整                             1 000

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》

（國稅函〔2010〕220號）

房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

這里就要注意時點的問題，如果達到土增稅清算時點，則應索取質保金的發票，否則土增稅清算后將不會予以退稅。