個人轉讓房屋的相關稅費

冬天即將來了，天氣變得寒冷了許多，但是最近社會新聞報道許多感人至深的故事又讓人覺得心里熱乎乎的。上海水果攤老板照顧八旬老人，獲贈百萬房產；浙江寧波徐先生照顧孤寡鄰居30年，獲贈幾十萬遺產……嚴寒遮擋不住善良帶給人們的溫暖！完成會計繼續教育后，今天我們來聊一聊房產買賣（贈送）那些事！

贈送：

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3第一條第三十六款：

涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。

家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

買賣：

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3第一條第十五款：

個人銷售自建自用住房免征增值稅。

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3第五條：

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

附加稅：

城建稅：實際繳納增值稅×7%（市區，7%；縣城、鎮，5%；市區、縣城和鎮外，1%。）

教育費附加：實際繳納增值稅×3%

地方教育費附加：實際繳納增值稅×2%

贈送：

全額繳納。

買賣：

《財政部 國家稅務總局 住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 個人所得稅優惠政策的通知》（財稅〔2010〕94號）：

（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

直系親屬贈送、法定/遺囑繼承：雙方不征

《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）規定：

一、以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；

（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

買賣及非直系親屬贈送、法定/遺囑繼承：雙方征稅

賣方/贈與人：

以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額，再按20%的適用稅率計算繳納“財產轉讓所得”項目個人所得稅。

稅率：適用比例稅率，20%。

【注意】《財政部 國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》

二、下列所得，暫免征收個人所得稅：

……

（六）個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。

……

買方/受贈人：

《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）規定：

四、對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。

《財政部 稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（財政部 稅務總局公告2019年第74號）

二、房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。

贈送：

按產權轉移書據類合同征收，稅率萬分之五。

買賣：

《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）：

二、個人轉讓住房免征印花稅。

土地增值稅（賣方/贈與方）

贈送：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》：

第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

買賣：

《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）：

三、個人轉讓住房免土地增值稅。

案例分享

小奧于2018年10月在合肥市購入一套90平的普通住房，發票標注價款130萬元，是唯一住房。2020年8月由于增加了新的家庭成員小小奧，所以要將此房出售給首次購房的小東，售價180萬。在本次交易中，小奧、小東將要繳納的相關稅費是多少。

賣方（小奧）：

增值稅：180÷（1+5%）×5%=8.57（萬元）

附加稅：8.57×（7%+3%+2%）=1.03（萬元）

個人所得稅：[180÷（1+5%）-130-1.03）]×20%=8.08（萬元）

印花稅：免稅

土地增值稅：免

買方（小東）：

契稅：（180-8.57）×1%=1.71（萬元）

印花稅：免征

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