國家稅務總局遼寧省稅務局對省政協十三屆二次會議《關于適當調整存量商業房交易稅費促進市場流通的建議》[第0268號]提案的答復

馬榮芳委員：

您提出的《關于適當調整存量商業房交易稅費促進市場流通的建議》提案收悉，我局高度重視，及時組織相關人員認真研讀分析，并采納了省財政廳、省住建廳、省自然資源廳、省金融監管局等協辦單位的意見，現結合存量商業房地產交易價格評估工作和房地產交易稅費政策的相關規定，答復如下：

一、基本情況

(一)我省存量商業房地產交易價格評估工作基本情況

我省按照上級部門關于應用房地產評稅技術核定交易環節計稅價格的工作要求，應用全省統一的存量商業房地產交易價格評估系統，采用省、市或縣(區)分工負責的工作模式，開展存量商業房地產交易價格評估工作。省級稅務機關工作主要組織實施全省開展存量商業用房評估工作，建設基于市場法的“遼寧省存量商業房地產交易價格評估系統”。市或縣(區)稅務機關工作主要包括：制定本地存量商業用房評估工作實施方案；通過政府招標采購房地產評估公司，負責本地存量商業房地產交易價格評估基礎數據采集、參數值測算；負責審核房地產評估公司出具的評估報告；負責將審核通過的存量商業用房交易價格評估基礎數據、參數值導入遼寧省存量商業房地產交易價格評估系統。

(二)存量房地產交易稅費政策基本情況

存量房地產(含商業類房產)交易包括轉讓方增值稅及附加、土地增值稅、個人所得稅、印花稅和承受方契稅、印花稅等稅費種。對于轉讓環節，因房產取得時間、取得價格不同，需要負擔不同比例的稅費。

二、開展情況

(一)存量商業房地產交易價格評估工作開展情況

為強化存量商業房地產交易價格評估工作管理，我省應用全省統一的遼寧省存量商業房地產交易價格評估系統，受理存量商業房地產申報納稅工作。各市級稅務局按照要求開展具體管理工作，一是數據管理。逐步縮小評估值(含標準房價格水平)與市場價格之間的差距，各地下浮比例不得超過10%。二是數據更新周期。各市、縣(區)稅務機關需每年至少調整一次標準房價格數據，系統按照一年(365天)有效期標準設置標準房數據時間參數。三是評估價格爭議處理。納稅人對稅務機關核定的計稅價格有異議的，稅務機關應當及時告知納稅人爭議處理辦法和相關法律救濟途徑，保護納稅人合法權益。

全省各市開展的存量商業房地產交易價格評估工作，基本上滿足了包括商業用房在內的計稅依據確認工作。一是統一性，采用全省統一的技術標準和評估系統。二是規范性，采用政府采購形式確定房地產評估機構。三是公平性，采用市場法按照當地房地產公允價格確定標準價格。四是公正性，采用稅務人員與聘請外部門專業人員相結合的方式確認相關評估工作。

以營口市稅務局為例，2023年受理二手商業用房交易產生評估價格爭議的有7筆(占總交易量比例0.31%)，均按照規定進行了調查核實確認工作。其中，維持原評估價格的4筆(占總交易量比例0.18%)，采信納稅人意見按規定流程進行結果調整的3筆(占總交易量比例0.13%)，上述爭議處理均取得納稅人的理解和支持，辦稅服務廳及時為納稅人辦理了商業用房納稅申報。

(二)存量商業房地產交易稅費政策執行情況

房地產(包括商業類房產)交易均是執行全國統一的稅費政策，按照稅收法定原則，在文件未授權的情況下，我省無權擅自修改或擴大解釋稅收政策執行標準。

在法律授權范圍內，遼寧省人大、政府和財政、稅務等相關部門開展了契稅具體適用稅率的確定工作。根據《中華人民共和國契稅法》第三條關于契稅的具體適用稅率制定的授權，2022年，遼寧省財政、稅務、住建部門研究擬定了《遼寧省契稅具體適用稅率的調整方案(草案)》(以下簡稱《方案》)，建議將我省契稅適用稅率由當前的3%、4%兩檔稅率調整為3%一檔稅率，并從2023年1月1日執行。省人大常委會審議通過省政府常務會議提請的《方案》后，于2022年11月29日公布執行。降低全省契稅稅率對公平稅負、降低企業制度性交易成本、減輕納稅人負擔、促進房地產良性循環和健康發展具有積極作用。

三、下步工作措施

(一)加強存量商業房地產交易價格評估工作管理

我局將誠懇地接受您提出的相關工作建議和協辦單位的意見，加強和完善對存量商業房地產交易價格評估工作管理。一是結合市場供應、量價關系等因素，定期更新評估價格基礎信息。二是根據市場波動情況采取縮短調整評估價格間隔時間或增加評估價格頻次措施，及時反映市場價格水平。三是在委托有資質的評估公司參與評估工作的基礎上，主動聽取人大代表、政協委員的意見建議，吸納各級房地產行業協會意見，聘請具有一定理論水平和實踐經驗的業內專家參與評估價格技術標準的制定。四是根據實際情況，探索評估價格制定過程的公開，采用包括召開價格聽證會、邀請房地產從業機構代表和市民代表、向社會公開征求意見和建議的措施，進一步提升我省房地產評估工作的科學性、系統性與穩定性，確保評估價格及時反映當地房地產市場的真實交易價格水平。

營口市稅務局專門研究調整商業類房產評估價格數據的技術標準和工作流程，并已引入專業房地產評估機構和社會有關部門參與制定技術標準及審核評估結果。在此基礎上，將積極采納您提出的政協提案中的合理化建議，針對商業類房產的價格評估工作，采取包括聽取政協委員意見、引入市場供應和量價關系影響因素、關注市場波動情況等措施，縮短調整評估價格間隔時間或增加周期內評估價格頻次，建設響應及時、數據平穩、貼近市場公允價格水平的存量商業房地產交易價格評估系統。省局將支持營口市稅務局的試點工作，試點做法成熟后將適時向全省推廣。

(二)及時向國家相關部委反映房地產交易稅收政策建議

當前，房地產交易稅收政策存在調整的社會呼聲，我局將與省財政、省住建等相關部門認真考慮您的建言獻策和其他方面的建議，認真研究論證，及時向財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部等相關部門反映合理、可行的建議和意見，爭取上級部委優化出臺支持房地產市場長久發展的政策，讓稅收紅利讓利于普通百姓，為活躍遼寧省房地產交易市場，特別是商業房產市場，促進房地產業良性循環和健康發展作出貢獻。

聯 系 人：馬巖

聯系電話：024-81180129

國家稅務總局遼寧省稅務局

2024年5月11日