吉林省地方稅務局轉發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知

各市州、縣(市、區)地方稅務局，省局直屬稅務局、稽查局：

現將《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號，以下簡稱187號文件)(附件1)轉發給你們，給合我省實際，作如下補充規定，請一并貫徹執行。

一、土地增值稅清算單位的核審

(一)土地增值稅最基本清算單位為房地產開發項目；開發項目分期的，為每個分期開發項目。最基本清算單位的開發項目或分期開發項目的確認以對房地產業具有管理職能部門核發的證件、文書(立項批準證書、建設工程規劃許可證、建設用地批準書、土地使用證、開工許可證、商品房銷售許可證、項目竣工驗收備案證)為依據。清算前，要填寫《土地增值稅項目登記表》(附件2)。

(二)普通標準住宅的認定，一律按省政府轉發建設廳等部門《關于切實穩定住房價格的實施意見》(吉政辦發〔2005〕24號)文件規定的標準執行。開發項目中既有普通住宅又有非普通住宅的必須分別計算增值額。不能分別計算或不能準確計算增值額的，其普通標準住宅不能享受條例第八條第一款的免稅政策。為嚴格區分普通住宅和非普通住宅，納稅人要認真填寫《普通標準住宅審核表》(附件3)、《非普通標準住宅審核表》(附件4)，并由主管稅務機關審核。

二、土地增值稅清算條件的把握

(一)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值的清算：

1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

符合上述規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。

(二)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售面積已經出租或自用的；

2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

符合以上述規定的納稅人須在滿足清算條件之日起30日內向主管稅務機關報告滿足清算條件的具體時日，同時由主管稅務機關確定是否清算。對已確定的清算對象，在確定清算之日起30日之內辦理清算手續。

三、轉讓房地產收入和扣除項目的確認

(一)轉讓房地產收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等全部價款及有關經濟收益。要將企業實際售價與市場同類房屋售價進行比較，差異較大的要重新審核。

(二)在計算取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金等四項扣除項目時，應由納稅人提供合法有效憑證(參見《土地增值稅扣除項目有關憑證參考表》附件5)。稅務機關要對各類發票、財政專用票據以及具有法律效力的外部證據、特定事項的企業內部證據等憑證的真實性、合法性、合理性進行審查，再確認扣除金額。應取得而因種種原因未取得合法有效憑證的，要在稅務機關通知的30日內取得，愈期未取得的，不予扣除。

(三)要按配比原則按比例分攤各分期開發項目的土地征用和拆遷補償費。要據實計算前期工程費、建筑安裝工程費、基本設施費、開發間接費等四項開發成本，對計算不實的要對成本的單位金額標準進行核定。地方稅務機關要參照當地政府或建設工程造價管理部門上一年公布的建安造價定額資料核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

四、土地增值稅清算的程序

(一)告知清算事項。清算前，主管稅務機關要將清算條件、要求、所要做的準備工作、所需提供的資料，書面告知納稅人。

(二)納稅人做清算準備。納稅人申請清算前要根據稅務機關的要求先自行進行清算，形成清算報告，填寫《土地增值稅納稅清算表》(附件6)。

(三)審核清算申請。主管稅務機關對告知事項中規定的清算資料進行審核，并做如下處理：對明顯不符合清算條件的告之不予受理；對資料不全或有誤的，指導其更正，并在15日內補齊；對項目齊全、填寫規范的材料進行登記，出具回執。

(四)組織進行清算。稅務機關要指定二名以上工作人員對清算單位申請的內容進行實地調查，區分普通標準住宅和非普通標準住宅，確認收入和扣除項目、計算增值額，形成清算報告，填寫清算表。清算報告和清算表要求事實清楚；論據充分；依據準確、處理恰當；數據全面、指標合理。

(五)清算資料整理和歸檔。清算后，將清算報告、清算資料整理后歸檔。

(六)辦理稅款多退少補的有關手續。對退稅的要經主管稅務機關局審核。對納稅人辦理清算時應退稅款額度在50萬元(含50萬元)以上的需填寫《土地增值稅清算退稅審核表》(附件7)，報省局審核。

(七)清算檢查與監督。上級稅務機關要對清算情況進行抽查，對結論不準的要予以糾正，并實行過錯責任追究。

五、土地增值稅的核定征收

(一)符合187號文件第七條規定的五種情形之一的，一律實行核定征收。

(二)實行核定征收的征收率為：轉讓普通標準住宅為轉讓收入的0.5%。轉讓超出普通住宅標準條件的非普通住宅及寫字樓、商業用房等，每平方米轉讓收入在5千元以下、5千元至1萬元、1萬元以上的核定征收率分別為1%、2%、3%。

(三)實行核定征收的要填寫《土地增值稅核定征收表》(附件8)。

(四) 對未按預征規定期限預繳土地增值稅的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

本通知自2007年7月1日起執行。此前凡與本文相抵觸的省局有關規定，同時停止執行。