吉林省地方稅務局關于發布《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法[試行]》的公告

為進一步提高我省土地增值稅征管工作水平，規范房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，吉林省地方稅務局制定了《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法(試行)》，現予以公布，自2014年4月1日起施行。

特此公告。

房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法

(試行)

第一章總則

第一條　為規范房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務總局土地增值稅清算管理規程》等規定，結合我省房地產開發企業情況，制定本辦法(以下簡稱《辦法》)。

第二條本辦法適用于座落地在我省范圍內的房地產開發項目的土地增值稅清算工作。

第三條土地增值稅清算要按普通標準住宅、非普通標準住宅和其他類型房產分別計算土地增值稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，經主管稅務機關審核，免征土地增值稅。

第二章前期管理

第四條　土地增值稅基本清算單位為房地產開發項目；開發

項目分期的，為每個分期開發項目。開發項目或分期開發項目的確認以房地產業管理職能部門核發的建設工程規劃許可證為主要依據。

第五條　主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，設置項目管理臺帳，歸集項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等資料，實施從納稅人取得土地使用權開始的房地產開發項目全過程跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

第六條主管稅務機關要按土地增值稅基本清算單位填寫《項目基本信息登記表》(附件1)

第七條納稅人應于取得基本清算單位第一張預售許可證開始，每季終了后15日內向主管稅務機關報送《銷售明細申報表》(附件2)。

第八條主管稅務機關根據納稅人報送的項目銷售情況，按季填寫《項目日常管理臺帳》(附件3)，進行清算條件的評估。

第三章清算條件

第九條　納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的。

(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的。

(三)直接轉讓土地使用權的。

第十條　對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

(一)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。

(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

(三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

(四)省稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第(三)項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第四章清算申報

第十一條　符合土地增值稅應清算條件的納稅人，應據實填寫《土地增值稅清算納稅申報表(房地產開發企業適用)》及其相關附表(附件4)，滿足條件之日起90日內到主管稅務機關進行土地增值稅清算申報并繳納申報稅款。

第十二條　主管稅務應當對符合土地增值稅可清算條件的納稅人作出《項目評估表》(附件5)。確定要求納稅人進行清算的，向其下達《稅務事項通知書(通知清算)》(附件6)。納稅人應在收到清算通知之日起90日內到主管稅務機關進行土地增值稅清算申報并繳納申報稅款；確定暫不清算的，應繼續做好項目管理，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

第十三條納稅人逾期未進行清算申報并繳納稅款的，從滿足清算條件之日或者收到主管稅務機關下達的清算通知之日的第91日起加收滯納金。

第十四條　納稅人在辦理土地增值稅清算申報時，須向主管稅務機關如實提交有關清算項目資料，填寫《土地增值稅清算資料清單》(附件7)，附報以下清算資料，并保證報送資料真實、準確。

(一)房地產開發項目清算說明，內容應包括：

1.項目立項、用地、開發情況。

2.符合清算條件情況：項目建筑面積、可售建筑面積、已轉讓建筑面積及其具體構成情況、非可售建筑面積及其具體構成情況。

3.扣除項目情況以及扣除項目分攤辦法和依據；對房地產開發企業分期開發項目或者同時開發多個項目的，應說明共同費用總額及其分攤情況。

4.對房地產開發企業開發項目中公共設施，應分項分類說明具體情況(按照建成后產權屬于全體業主所有、建成后無償移交給政府公用事業單位、建成后自用或有償轉讓分類)。

5.將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產的情況。

6．涉及減免稅的項目，應對項目涉及的減免稅提出申請報告，填寫《(普通標準住宅)土地增值稅減免申請審批表》(附件8)。

7.清算項目預繳的土地增值稅情況；實際繳納與清算項目有關的營業稅、城建稅、教育費附加和地方教育附加等。

8.其他應說明的情況。

(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、開發項目立項批復資料、國有土地使用權出讓合同、土地使用權證、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、建設用地規劃許可證、商品房預售許可證、商品房購銷合同統計表、銷售收入銷控明細表(應分別列明普通標準住宅、非普通標準住宅和其他類型房地產的棟號、房間號、收入和面積等)、項目竣工驗收備案證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。

(三)稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

(四)納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)。

第五章清算受理

第十五條主管稅務機關在受理納稅人提交的土地增值稅申報時，應認真核對納稅人和中介機構提供的資料。納稅人提交的申報資料齊全的，主管稅務機關應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算申報受理通知書》(附件9),交納稅人后轉入審核程序。

對納稅人提交的清算申報資料不完整，《鑒證報告》內容不規范、鑒證事項不清楚的，應退回納稅人補充資料，并于當日向納稅人開具《土地增值稅清算申報補充資料通知書》(附件10)。納稅人應當在15日內(特殊情況，經主管稅務機關批準后可再延長15日)補充清算資料完整后，再向納稅人開具《土地增值稅清算申報受理通知書》(附件9),交納稅人后轉入審核程序。

第六章清算審核

第十六條　主管稅務機關清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算的準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第十七條　在審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產分戶表及其他有關資料，重點審核銷售明細表，房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。必要時，通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。

第十八條　土地增值稅扣除項目審核的具體內容包括：

(一)取得土地使用權所支付的金額。

(二)房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

(三)房地產開發費用。

(四)與轉讓房地產有關的稅金。

(五)國家規定的其他扣除項目。

以上內容按照《國家稅務總局土地增值稅清算規程》中所列項目予以重點關注，扣除憑證參照《土地增值稅扣除項目有關憑證參考表》(附件11)。

第十九條　主管稅務機關應在受理納稅人清算申報后90日內完成對清算結果的審核，形成《土地增值稅清算審核結論》(附件12)，經本級稅務機關審理委員會審議通過后送達納稅人，同時下達《稅務事項通知書(補退稅款)》(附件13)，按照有關規定辦理補稅或退稅手續。稅務機關清算審核查補的稅款，自滿足清算條件之日或者收到主管稅務機關下達的清算通知之日的第91日起加收滯納金。

第二十條納稅人清算退稅需填寫《土地增值稅清算退稅審核備案表》(附件14)，報主管稅務機關審核。退稅額度在50萬元(含)以上的，應逐級上報省地方稅務局備案。

第二十一條主管稅務機關在清算項目審核過程中需要納稅人進一步補充與清算項目相關的證明資料時，向納稅人開具《土地增值稅清算審核中止通知書》(附件15)。納稅人應于接到《土地增值稅清算審核中止通知書》之日起30日內補正有關清算材料。補充資料時間不計入審核期限。

第二十二條在土地增值稅清算審核過程中，符合以下條件之一的，可實行核定征收，由主管稅務機關向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》(附件16)。

(一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

　(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

　(五)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第二十三條主管稅務機關要結合房地產開發企業資質、從業時間、以前年度開發面積、清算項目總建筑面積、總投資額度等信息，認真把握核定征收條件，嚴格控制以核定代替清算的行為。

市(州)稅務機關應結合本地實際，建立備案制度，對采用核定征收方式的房地產開發項目實施管理；要根據房地產開發企業土地增值稅平均稅負，適時調整核定征收率。

第七章清算管理

第二十四條　主管稅務機關要做好土地增值稅的清算管理工作，加強對清算項目的監督檢查以及后續管理。

第二十五條　土地增值稅清算審核資料應實施檔案管理，其整理、歸類、裝訂應符合檔案管理的基本要求：

(一)主管稅務機關負責將清算審核工作中形成的資料與原保存的該項目稅務資料，按照稅收征管檔案管理工作的要求，于清算終了后3個月內立卷歸檔；對于成片開發分批清算土地增值稅的項目，應在全部項目土地增值稅清算審核終了后再進行歸檔。

(二)對房地產開發企業報送的清算資料、中介機構的鑒證報告、稅務機關的相關文書等各項資料應統一編制目錄，應注意報表和相關憑證的對應關系，按照規定的資料順序進行整理，使清算審核資料便于查閱。

(三)稅務機關應加強土地增值稅清算數據的統計管理，設立稅款清算臺帳，詳細登記清算項目、類型、面積、收入、扣除項目金額、增值額、預繳稅款、補(退)稅款。

第二十六條在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，不再實行預征管理。納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

第八章對稅務中介機構的管理

第二十七條房地產開發企業土地增值稅清算專項鑒證業務，可由納稅人自行委托經國家稅務總局注冊稅務師管理中心或吉林省注冊稅務師管理中心批準設立的，年審合格的稅務中介機構進行。納稅人委托省外的稅務中介機構，還需具備“經國家稅務總局網站公告的具有跨省開展涉稅鑒證業務的A級稅務師事務所”的條件。

第二十八條稅務中介機構應對不同用途的房地產開發清算項目所涉及的收入、成本、費用等情況加以區分并說明情況。

稅務中介機構對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證，供稅務部門參考，并接受稅務機關要求提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。

第二十九條稅務中介機構必須嚴格依照有關法律法規，按照獨立、客觀、公正的原則出具《鑒證報告》。稅務師事務所及注冊稅務師應當對其出具的鑒證報告承擔法律責任。

稅務中介機構接受納稅人委托進行土地增值稅稅款清算的，應當將《涉稅鑒證業務約定書》復印件加蓋公章，報送主管稅務機關。稅務師事務所在審核鑒證過程中終止鑒證的，應將已報送的《涉稅鑒證業務約定書》撤回。

第九章處罰

第三十條　房地產開發企業未按照規定的期限辦理土地增值稅清算申報和報送清算資料，或者存在偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條、六十三條等有關規定進行處罰。

對房地產開發企業未按照主管稅務機關規定的期限繳納清算補繳稅款的，由主管稅務機關移交稽查部門處理。

第三十一條　主管稅務機關在土地增值稅清算審核工作中，發現稅務中介機構有違反關稅收法律、法規，出具虛假鑒證報告等行為的，應當逐級上報至省地方稅務局。省地方稅務局按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》和《注冊稅務師管理暫行辦法》(國家稅務總局第14號令)的有關規定進行處罰，同時對稅務中介機構及有關注冊稅務師進行通報。對被通報的注冊稅務師，從被通報之日起一年內做出的《鑒證報告》，稅務機關不予認可。

第十章附則

第三十二條　本辦法與國家有關稅收法律、行政法規規定不一致的，以國家有關稅收法律、行政法規規定為準。

第三十三條本辦法自2014年4月1日起施行，即納稅人在2014年4月1日以后進行土地增值稅清算申報的項目應按本辦法執行。

吉林省地方稅務局

2014年3月20日