重慶市資產評估協會關于2019年度資產評估機構執業質量檢查情況的通報

各評估機構、外地來渝設立的分支機構：

根據財政部、中評協的要求，重慶市評協于2019年7月至11月開展了全市資產評估機構執業質量檢查工作，目前已全面結束?，F將評估機構執業質量檢查情況通報如下：

一、檢查的基本情況

截止2018年底，重慶市非證券評估機構91家，本次對其中18家評估機構進行了檢查，檢查面為20%。檢查范圍以2018年1月至2019年6月開展的資產評估業務及出具的資產評估報告為主，檢查內容主要為評估機構的質量控制體系、業務項目質量、職業道德三個方面。

從本次檢查情況看，評估機構基本建立了人事管理制度、財務管理制度、執業質量控制制度、評估業務管理制度、業務檔案管理制度、后續教育及培訓制度等，內部管理制度設計較為健全、運行情況較好，但仍有部分機構在后續教育、員工考核激勵、業務承接、三級復核等方面制度制定或運行上存在問題，個別機構部分制度未及時按照資產評估法和新的資產評估準則進行修訂。評估機構基本掌握并能運用資產評估準則，但仍存在部分準則條款執行不到位，致使工作底稿不完整，對評估結論支持依據不足，評估報告表述不規范，可能對報告使用人正確理解評估結論產生影響等問題。

納入本次檢查范圍的18家機構大部分為中小型評估機構，規模小，業務類型較為單一。抽查的66份資產評估報告中，企業價值(或凈資產)評估報告18份(其中有7份報告采用了兩種評估方法評估，其余均采用一種評估方法評估)；無形資產評估報告5份，均采用收益法一種方法評估；以財務報告為目的的評估報告3份，根據評估對象的具體情況分別采用不同的方法評估；其余均為房地產、建(構)建物、設備和資產組合等單項資產或資產組合評估報告40份(其中有6份報告根據評估對象的具體情況分別采用不同的方法評估，其余均采用一種評估方法評估)。從評估報告評分看，企業價值(或凈資產)評估、單項資產或資產組合評估得分普遍不高，其中以財務報告為目的評估得分相對較高，無形資產評估得分較低，評估報告的整體質量亟待進一步提升。檢查中發現評估機構主要存在以下問題：

二、資產評估機構存在的問題

(一)評估報告質量情況

1、評估工作底稿的規范性和完備性方面

(1)未見資產評估業務基本事項記錄或記錄不完整

未見按照《資產評估執業準則—資產評估程序》規定應當明確的資產評估業務基本事項記錄或記錄不完整。如：未見價值類型、報告使用范圍、資產評估報告提交期限及方式等事項記錄。

(2)未見資產評估業務綜合分析和評價記錄或記錄不完整

如未見專業能力、獨立性、業務風險、利用專家工作、評估業務承接綜合分析和評價記錄或記錄不完整，缺少評價人或評估機構相關負責人簽字。

(3)缺少資產評估委托合同或資產評估委托合同不規范

新修訂資產評估準則2017年10月執行后，少數機構未及時根據新準則修訂資產評估委托合同，仍使用原業務約定書，有的資產評估委托合同內容不完整。

(4)資產評估計劃編制過于簡略

(5)現場調查、詢價記錄不完整

①對實物資產的現場勘察記錄過于簡單粗略，僅有資產數量記錄，未見設備的實際運行、保養、維護記錄；部分項目無勘察時間、勘察人員和領勘人員簽名；有多項設備時，只在申報表上打勾或對個別設備補充填列規格型號、生產廠家等，未采用ABC分類勘查；部分項目僅有評估說明舉例資產的勘查記錄，未見其他資產的勘查記錄和資料。

②企業價值評估業務中沒有進行必要的訪談，或訪談記錄內容簡單、針對性不詳；未根據評估項目具體情況，確定合理的現場調查方式，詢問、訪談、核對、監盤、勘查等現場調查手段記錄不完整或出現錯誤。如現金盤點表無評估專業人員簽字，存貨、設備清查核實記錄無評估專業人員簽字，未對銀行存款余額進行函證、有的詢證函回函日期在報告日之后，或將會計師事務所的債權債務函證復印件作為評估工作底稿而未作任何說明。在評估方法的選擇上，理由不充分，在未收集企業歷史的財務報告、經營數據、宏觀經濟數據以及所在行業發展情況資料，且未對企業及行業進行分析的情況下，不采用收益法進行評估。

③詢價記錄不完整。如詢價記錄缺主要信息，詢價資料來源記錄、詢價時間和詢價人員簽字記錄不完善。

(6)收集的評估資料不完整，評估使用的資料核查驗證不充分

①部分項目評估申報明細表填列內容不完整，未見被評估單位申報的資產和負債明細表的匯總表，無申報方確認。如機器設備評估表中部分缺賬面值、生產廠家、型號、購置日期等要素；部分項目《企業關于進行資產評估有關事項的說明》企業未簽字、蓋章確認。

②對資產權屬、存在性、狀態等資料收集不完整，有的設備評估項目只收集發票，未收集采購合同，未關注購置價格是否已包含運輸費、安裝費及其他技術使用費。

③ 企業價值部分評估項目：對被評估單位的歷史沿革、現狀、發展前景、相關宏觀、區域經濟、公司執行的會計制度、稅收政策等資料未收集或收集不完整；對被評估單位或其長期投資單位的成立批復文件、投資協議、驗資報告等資料未收集或收集不完整；未收集不適用的評估方法的資料，收集不到時亦未進行說明。

④評估使用的資料未見核查驗證記錄或者核查驗證記錄不完整。如評估對象的存在性和完整性，重要權屬證明、利用審計成果、審計函證、重要取價參數，未見核查驗證記錄或者核查驗證記錄不完整。

(7)評定估算無詳細計算、分析過程

①實物資產采用成本法測算時，部分項目取值參數的完整性未作分析，取值依據不充分；未見功能性、經濟性貶值分析或說明；采用市場法測算時，未見修正體系和修正幅度合理性分析底稿；采用收益法測算時，測算過程中相關參數取值理由不充分。

②采用收益法評估企業價值時，收入、成本、費用、資本性支出、折舊攤銷等參數預測依據不足；對收益期限預測、折現率測算依據不充分；對運營資金的分析、測算過程，等分析不夠充分或無分析過程。

(8)管理類工作底稿不完整

部分項目底稿不能反映公司質控體系要求的相應承接流程；以報告簽發流轉表代替三級復核，底稿中無重大問題復核、處理記錄，底稿不能反映公司已進行內部審核的軌跡。部分項目報告歸檔不全，報告附件不全，附件散亂在其他工作底稿中。

(9)評估工作底稿不規范

主要表現為企業價值評估項目，評估底稿無資產、負債清查評估程序表；工作底稿未編制索引號、沒有分類歸檔；部分項目重要勘查記錄、詢價記錄和評定估算過程未同時形成紙質文檔并歸檔，或者電子檔案與紙質文檔不一致；電子檔案歸檔保存不完整、不規范。評估檔案未見歸檔交接記錄，未見保存年限。少數單位底稿分散放置，未規范裝訂成冊。

2、評估報告內容規范性和完備性方面

(1)未嚴格按照新修訂的資產評估準則撰寫資產評估報告。

①報告用語不規范，報告格式部分文本不完整。如“委托人”寫成“委托方”，“資產評估報告使用人”寫成“資產評估報告使用者”等。

②少部分封面、聲明、摘要、資產報告使用限制說明、采用收益法中的現金流量折現法進行企業價值評估時評估明細表等未嚴格按照新修訂的資產評估準則撰寫。

(2)報告標題不規范

部分項目報告標題不規范，未表述為“企業名稱+經濟行為關鍵詞+評估對象+資產評估報告”。

(3)報告組成部分不規范

部分報告缺少其他資產評估報告使用人、附件、評估目的不明確、評估對象與評估范圍不清晰、描述不準確等。

(4)資產評估報告委托人、被評估單位和資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人概況介紹內容不完整。

(5)評估目的不明確

評估目的表述不明確，如表述為“了解市場價值”、“資產核實”，未說明對應的經濟行為。

(6)評估對象與評估范圍不清晰、描述不準確

①評估中混淆評估對象，評估對象是“股東全部權益”還是“企業凈資產”界定不清楚，如評估報告中評估對象為股東全部權益，委托合同中評估對象為凈資產，委托與評估不一致。

②單項資產或資產組合評估項目，未詳細描述評估對象法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況。部分企業價值評估項目缺少是否經過審計的說明，企業申報的表外資產的類型、數量，引用其他機構出具的報告結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額(或者評估值)等描述。

③無形資產評估項目評估對象和范圍描述不完整；如：評估對象法律狀態、專利權利要求書所記載的主權利要求、專利使用權利等界定不完整，是否取得國內權利證書或證明未說明，未確定其實施的地域范圍、領域范圍、獲利能力與獲利方式等，經濟狀況和技術狀況描述不完整。

(7)價值類型選取理由不充分，價值類型與實際測算內涵不一致。

少數項目選擇市場價值以外的價值類型，如投資價值、在用價值、快速變現價值、評估凈值、抵押價值的未說明理由或理由不充分；少數項目選擇的價值類型與實際測算內涵不一致。

(8)評估依據不正確或不完整

采用的經濟行為依據不正確，部分項目將資產評估委托合同、資產評估委托書等作為經濟行為依據，少數項目未寫經濟行為文件；部分項目法律法規依據描述不準確或不完整。部分項目準則依據描述不準確，如統一描述為《資產評估準則》。

(9)評估方法不恰當或未說明理由

①無論是單項資產及資產組合評估，還是企業價值評估，除少部分評估項目采用兩種方法評估外，大部分僅采用成本法(資產基礎法)評估，評估方法選擇單一，且評估報告中缺乏對評估方法適用性分析或分析理由不充分。

②在采用成本法、收益法或市場法等基本方法下，各資產具體評估方法重要參數思路及演算方法介紹不完整；在采用重置成本法對設備、建(構)筑物進行評估時，部分評估項目未分析考慮是否存在功能性、經濟性貶值因素對評估價值產生影響。

(10)評估假設不合理、不充分或針對性不強

部分項目對評估假設說明較簡單，特別是對于收益法評估采用的評估假設針對性不強。部分項目羅列的評估假設與評估結論無關聯性，而對一些會影響評估結論需要進行假設的事項卻未作假設。如機器設備評估無原地使用或移地使用假設，無委估資產持續使用假設。

(11)評估結論不完整、不準確

部分項目評估結論未計算評估價值與賬面價值的增減值或對產生增減值的原因進行分析；當采用兩種以上方法評估時，選取其中一種評估方法得到的評估結論作為最終確定評估結論，理由不夠充分；實物資產評估結論未說明是否包含增值稅。個別項目評估結論采用區間值未說明理由。

(12)披露不充分

①采用收益法或者市場法進行企業價值評估，資產評估報告無影響企業經營的宏觀、區域經濟因素分析或分析不充分；無企業主要產品或者服務的經濟壽命情況以及預期替代產品或者服務的情況披露或披露不充分。

②報告對特別事項未披露或披露不充分，如評估程序受到的限制、評估特殊處理、評估結論瑕疵等特別事項，以及期后事項未披露或披露不充分。個別企業價值評估項目土地使用權評估基準日已成交確認公示，但出讓綜合價款未支付完，未將土地使用權納入評估范圍未披露。

(13)評估報告使用條件限制不準確

部分國有資產評估項目資產評估報告未說明是否需要國有資產主管部門備案或核準后有效；少數資產評估項目資產評估報告的使用限制說明未按新準則撰寫。

(14)資產評估報告日有誤

個別項目將資產評估報告日誤寫為資產評估報告提交日期。

(15)個別報告附件不完整，不規范。

(二)質量控制和內部治理存在的問題

1、評估機構內部治理和質量控制方面

從本次檢查情況看，評估機構基本建立了人事管理制度(首席評估師制度)、財務管理制度、執業質量控制制度、評估業務管理制度、業務檔案管理制度、后續教育及培訓制度等，管理制度基本齊備，但仍存在以下一些問題：

(1)個別機構制訂的相關執業質量控制制度存在不完善的地方，個別機構部分制度未及時按照資產評估法和最新資產評估準則的規定進行修訂和完善，個別機構質量控制體系設計過于簡單，個別機構未按照《資產評估執業準則——資產評估檔案》修訂業務檔案管理制度，無資產評估檔案保存期限等相關規定。

(2)部分機構內部制度中規定設立監管部對質量進行控制，但業務質量控制人員配置過少或能力欠缺；個別機構實際沒有專門部門和專人進行質量監管，也未設置首席評估師，項目質量復核由評估人員交叉復核。

(3)在業務執行時并未嚴格按照制度規定辦理，例如：制度規定的1-2人專職或兼職管理檔案，但在檔案中并未見到交接記錄和檔案人員簽名。

(4)部分機構雖然有執業人員后續教育制度，也有按照培訓制度、培訓計劃要求進行培訓學習，但學習過程流于形式；部分機構缺少執業人員后續教育制度，內部培訓主要為個別評估師參加行業協會培訓后不定期在內部授課，缺乏經費保障機制、缺少長效系統培訓機制；導致執業人員對準則學習和理解不深入，對執業規范性與準則要求存在差距。

(5)部分小型機構雖建立人員考核晉升制度，但對員工進行定期考核和晉升激勵流于形式，部分機構缺少股東進入退出和員工激勵等方面的相關制度和規定，人事管理制度不完善，不利于人才儲備和機構持續發展。

(6)評估機構基本建立三級復核制度，但部分機構在實際工作中并未得到有效執行，未能發揮質量控制作用。個別機構在制度規定了三級復核，但在實際執行中只執行了二級復核；少數評估機構沒有復核程序表，僅在發文稿上有不同人員的簽名；有些機構雖有復核程序表，但只有復核人員的簽名而沒有形成復核意見及修改記錄，從報告和底稿的內容看，明顯存在錯誤和疏漏之處，復核流于形式；個別項目復核意見未得到修改完善；個別機構負責復核的技術負責人專業水平及責任心不夠，未能對明顯不符合準則的報告予以糾正。

三、檢查結果處理

(一)針對被檢查評估機構存在的質量控制體系問題和執業質量問題，分別對3家評估機構及相關負責人進行了約談，要求評估機構切實加強質量管理，提高執業質量水平。。

(二)組織專題培訓，開展幫扶工作。協會于12月對執業質量較差的50名資產評估師及業務人員組織專題培訓，并召開由被檢查評估機構負責人參加的質量控制體系建設經驗交流會，并將對部分執業水平較差的機構開展技術幫扶工作，有針對性地提升執業質量。

請各評估機構對照上述問題，認真檢查本機構在質量控制、內部治理及項目質量方面存在的不足及問題，建立健全本機構的質量控制制度并保障有效遵循，以切實提高執業質量。

重慶市資產評估協會

2019年12月23日