現將《南昌市房地產業稅收管理辦法(試行)》予以發布，自公布之日起施行。

　　特此公告

　　南昌市地方稅務局

　　2014年1月22日

　　南昌市房地產業稅收管理辦法(試行)

　　第一條 為了加強房地產業稅收征收管理，防止稅收流失，保障國家財政收入，維護房地產市場公平競爭的納稅環境，促進依法治稅。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、江西省地方稅務局關于印發《江西省房地產開發業地方稅收項目管理實施辦法》(贛地稅發[2008]24號)及相關政策規定，結合我市房地產業稅收征管實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于南昌市轄區內從事房地產開發經營業務的單位或個人(以下簡稱納稅人)，主要立足于項目開發過程各個環節所涉及的稅收管理，納稅人應按本辦法規定繳納有關地方稅收、基金、費。

　　本辦法所稱地方稅收、基金、費，包括營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和教育費附加以及防洪保安資金、殘疾人就業保障金、工會經費、價格調節基金、地方教育附加等。

　　第三條 納稅人自領取營業執照之日起30日內，到主管地稅機關辦理稅務登記;外來經營戶必須辦理報驗登記，生產經營時間累計超過180天的，應當在主管地稅機關辦理稅務登記手續。

　　第四條 納稅人應自領取有權部門批準的房地產開發項目(以下簡稱項目)立項批文之日起30日內，向項目所在地主管地稅機關辦理項目登記。

　　納稅人辦理項目登記時應提供以下資料：

　　(一)《不動產項目情況登記表》(見附件1);

　　(二)營業執照副本和稅務登記證副本復印件;

　　(三)有關部門批準的項目立項批文復印件;

　　(四)土地使用證復印件;

　　(五)建設用地規劃許可證復印件;

　　(六)建設工程規劃許可證復印件;

　　(七)建設工程施工許可證復印件;

　　(八)開戶銀行及賬號;

　　(九)不動產項目平面圖;

　　(十)建筑工程施工合同復印件;

　　(十一)主管地稅機關要求提供的其他資料。

　　屬于開發經濟適用房的納稅人，還需報送政府負責經濟適用房開發銷售的主管部門有關立項批準文件;屬于開發安置房項目的房地產納稅人還應當向主管稅務機關報送批準文件、立項文書及安置房的明細資料等相關資料。

　　第五條當項目登記主要內容發生變更及項目登記內容不完整、需要補充時，納稅人應自項目登記內容變更(補充)之日起30日內，到主管地稅機關辦理項目變更(補充)登記。

　　納稅人辦理項目變更(補充)登記時應提供以下資料：

　　(一)《項目變更(補充)登記表》(見附件2);

　　(二)項目變更(補充)內容證明材料;

　　(三)主管地稅機關要求提供的其他資料。

　　第六條 納稅人取得商品房預售許可證，簽訂第一份認購協議或商品房買賣合同并收取第一筆定金之次月15日內，持下列有關資料向項目所在地主管地稅機關進行項目的補充登記：

　　(一)《可售房源明細表》(見附件3);

　　(二)商品房預售許可證復印件;

　　(三)認購協議、商品房買賣合同匯總表。

　　第七條 各級地稅機關要加強與國土、房產、建設、規劃、發改委、招投標等房地產開發經營相關行政主管部門的聯系，建立定期信息交換機制，及時掌握轄區內房地產開發項目有關信息，并填制《項目信息采集表》(見附件4)。

　　第八條 主管地稅機關應將《項目信息采集表》數據與項目登記數據進行信息比對，對項目登記內容的真實性和準確性進行比對;經比對相符或納稅人能提供有關說明的，主管地稅機關應及時將項目登記信息導入到項目管理數據庫中，并定期進行項目稅源分析，掌握項目稅源動態變化情況。

　　第九條 主管地稅機關應將項目采集信息庫里的信息與項目登記信息定期進行信息比對，對未辦理項目登記的應進行催辦。

　　第十條 納稅人向購房者收取預收款項時，必須開具江西省地方稅務局監制的機打式《江西省地方稅務局通用預收款收據》。

　　主管地稅機關定期對納稅申報數據與發票及預收款收據開具數據進行比對分析，對納稅申報數據與房管等部門傳遞的數據進行比對分析，經比對發現問題的轉有關部門處理。

　　第十一條 納稅人凡涉及簽訂有關房地產項目建安、設計、規劃、勘察、監理、營銷策劃、廣告、服務等合同或協議，應在合同或協議簽訂之日起15日內將合同或協議原件及復印件報送給主管地稅機關，主管地稅機關核對(地稅經辦人在復印件上簽字)后，在原件上加蓋主管地稅機關公章并由核對人員簽字后將原件退回納稅人。主管地稅機關應跟蹤合同或協議履行情況，并審核納稅人支付相關費用所取得的發票，未經核實的，列入重點檢查范圍，如發現屬于虛假支出費用的，不允許列入開發成本。

　　納稅人于2013年12月31日之前簽訂的相關合同或協議(項目已清算審核的除外)，應在2014年3月31日以前向主管地稅機關補報，主管地稅機關應在2014年4月30日以前核對結束。

　　第十二條 主管地稅機關可根據當地政府造價部門發布的建安造價標準作為納稅人建筑安裝成本的預警值，實行動態管理。對于超預警值，又無正當理由的，應列入重點檢查范圍。

　　第十三條 納稅人應按照稅法的有關規定如實計算應納稅(費)額，并按規定期限進行納稅(費)申報。

　　第十四條 納稅人適用稅種、稅目、稅率(征收率)、征收方式。

　　(一)營業稅。納稅人銷售不動產按“銷售不動產”稅目，征收5%的營業稅。

　　納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用為營業額。全部價款是指成交合同的總價格，包括向對方收取的各種物質利益、分期付款金額以及金融機構提供的按揭貸款。價外費用包括向對方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵金、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外費用。

　　納稅人銷售不動產的價格明顯偏低而無正當理由的，以及單位、個人將不動產無償贈與他人的，主管地稅機關應依據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則的規定核定其營業額。

　　(二)城市維護建設稅。按實際繳納營業稅額計征，稅率為：城市7%，縣城、鎮(工礦區)5%，城市、縣城、鎮(工礦區)以外1%。

　　(三)教育費附加。按實際繳納的營業稅額計征，附加率為3%。

　　(四)地方教育附加。按實際繳納的營業稅額計征，附加率為2%。

　　(五)企業所得稅。單位納稅人銷售不動產的所得，繳納企業所得稅，實行按月預繳，年度終了之日起五個月內匯算清繳。

　　企業所得稅預繳方式由納稅人于項目開工或其他需提出預繳方式申請事項發生之日起30日內向主管地稅機關提出申請，填報《企業所得稅認繳方法認定表》(見附件5)，主管地稅機關受理申請后在5個工作日內進行認定。納稅人按照主管地稅機關認定的方式進行預繳，預繳方式一經確定，在項目完工期內或未發生其他需改變預繳方式的事項時不得變更。

　　各主管地稅機關必須在2014年2月28日之前，對轄區內所有納稅人企業所得稅預繳方式進行重新認定。

　　采取按照月度實際利潤額方式預繳的，其銷售未完工開發產品的計稅毛利率：

　　1.開發項目位于進賢縣、安義縣、灣里區、新祺周區范圍內的，計稅毛利率按24%確定;

　　2.開發項目位于其他地區的，計稅毛利率按26%確定;

　　3.開發項目屬經濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率按7%確定。

　　納稅人按照月度實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度平均額預繳。

　　采取按主管地稅機關規定的固定預繳率預繳的：按納稅人預售、銷售收入的3.5%預繳。

　　各級地稅機關不得事先確定納稅人企業所得稅核定征收管理方式。項目開發完畢，對符合《國家稅務總局關于印發〈企業所得稅核定征收辦法〉(試行)的通知》(國稅發[2008] 30號)列舉情形之一的，按照國家稅務總局、江西省地方稅務局相關規定執行。

　　(六)個人所得稅。個人獨資、合伙企業、個人以及屬于承包、承租、掛靠經營，經營成果歸個人所有的納稅人銷售不動產的所得，繳納個人所得稅。個人所得稅征收管理比照上述規定執行。

　　個人出售自有住房按財政部、國家稅務總局的有關文件規定，征收個人所得稅。

　　(七)土地增值稅。納稅人銷售不動產取得收入，應按相關規定分項目類型進行預征土地增值稅;項目達到清算條件后，根據《土地增值稅清算規程》(國稅發[2009]91號)及其他清算規定的要求，由納稅人自行或委托中介機構在規定時間內進行清算并納稅申報，主管地稅機關在清算審核結束后，查實的有關涉稅事項，按照相關法律、法規進行處理。

　　各級地稅機關不得事先確定納稅人土地增值稅核定征收管理方式。項目開發完畢，對符合國家稅務總局制定的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第七條列舉情形之一的，主管地稅機關應按照相關核定征收率分類核定征收。

　　土地增值稅的征收管理，其他未盡事宜，按照江西省地方稅務局、南昌市地方稅務局相關規定執行。

　　(八)印花稅。納稅人銷售不動產與對方訂合同時，均應按照合同的金額，按規定的稅率申報繳納印花稅。

　　(九)房產稅。納稅人用于經營辦公，出租或無償使用的房產按規定應繳納房產稅。對于自用房產，按房產原值(含地價)減除30%后的余值計算繳納;對于出租房產的，以租金收入計算繳納;如果無償使用他人房產的，對于使用協議未明確納稅人的，由實際使用人申報繳納。

　　(十)城鎮土地使用稅。納稅人自取得土地使用權之日(政府批文或簽訂合同之日)起，應按規定繳納城鎮土地使用稅。商品房邊建邊出售或者建成后部分出售、部分未出售，其計稅土地面積的計算，原則上按已出售房屋(以合同簽訂時間為準)所占有的土地面積進行減除，未出售房屋的土地面積應按規定征收城鎮土地使用稅。對銷售過程中的道路、綠化、公共設施所占用的土地面積，應在整個房屋售出80%后停止征收城鎮土地使用稅。

　　(十一)契稅。納稅人通過出讓，轉讓(包括出售、贈與、交換或者其他方式)承受土地權屬的，通過買賣、贈與、交換取得房屋權屬的，或通過作價投資、入股，抵債等方式承受土地、房屋權屬的，都屬于契稅的征稅范圍，應依照《中華人民共和國契稅暫行條例》及《中華人民共和國契稅暫行條例細則》等相關法律法規確定的計稅依據計算繳納契稅。

　　(十二)防洪保安資金、殘疾人就業保障金、工會經費、價格調節基金按規定的適用征收率代征。

　　第十五條 主管地稅機關應及時掌握納稅人銷售情況，并將其實際銷售情況與納稅申報表、財務報表進行認真比對，如有異常，應進行核實。

　　第十六條 主管地稅機關應認真核實納稅人銷售收入，如發現非正常銷售行為，應進行調查、調整，認真分析納稅人各種應稅行為，準確計算應納稅額。

　　第十七條 主管地稅機關應實時掌控納稅人的商品房存量情況，對存在出售后回租、自留房銷售、閑置商品房自用或出租等應稅行為，納入日常稅收征管。

　　第十八條 主管地稅機關應定期對項目的稅款繳納情況和發票及預收款收據領購開具等情況進行結算，對每套房屋的銷售和發票開具等情況進行核銷，并填制《項目結算報告》(見附件6)。對少繳稅款的項目，主管地稅機關應及時補繳入庫;多繳稅款可抵減下期應納稅款。

　　第十九條 項目銷售完畢后，主管地稅機關要對項目的稅款繳納情況和發票領購開具情況等進行檢查，并對每套房屋的銷售和發票開具等情況進行核銷，并填制《項目清算報告》(見附件7)。對少繳稅款的項目，主管地稅機關應及時補繳入庫;對多繳稅款的項目應按規定退稅。

　　第二十條 主管地稅機關在企業結清稅款和發票之日起30日內根據《項目清算報告》填制《項目注銷報告》(見附件8)，同時在項目管理數據庫中予以注銷。

　　第二十一條 納稅人未按本辦法規定進行項目登記、納稅申報、報送納稅資料以及主管地稅機關要求辦理其他涉稅事項的，由主管地稅機關責令限期改正，并根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其他現行法律法規進行處理。

　　第二十二條 主管地稅機關及其相關人員，未按本辦法的規定做好房地產業稅收征收管理造成稅款流失的，依照有關規定追究責任。

　　第二十三條 本辦法要求納稅人報送的資料，均需查驗原件，所提供的復印件必須注明與原件一致，并加蓋納稅人公章及經辦人簽章。

　　第二十四條 本辦法由南昌市地方稅務局負責解釋。

　　第二十五條 本辦法自發布之日起施行。

　　附件下載: xls 文件

　　1.不動產項目情況登記表

　　2.項目變更(補充)登記表

　　3.可售房源明細表

　　4.項目信息采集表

　　5.企業所得稅預繳方法認定表

　　6.項目結算報告

　　7.項目清算報告

　　8.項目注銷報告

　　附件：南昌市地方稅務局關于發布《南昌市房地產業稅收管理辦法[試行]》的公告

　　南昌市地方稅務局關于對《南昌市房地產業稅收管理辦法(試行)》的政策解讀

　　為了加強房地產業稅收征收管理，防止稅收流失，保障國家財政收入，維護房地產市場公平競爭的納稅環境，促進依法治稅。南昌市地方稅務局下發了《南昌市房地產業稅收管理辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)，為便于理解執行，現解讀如下：

　　一、關于納稅人和應交稅費問題

　　《辦法》第二條所指“納稅人”是指在南昌市轄區內從事房地產開發經營業務的單位或個人，征收環節主要立足于房地產項目開發過程各個環節所涉及的稅收管理。所繳納的地方稅收、基金、費包括：營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和教育費附加以及防洪保安資金、殘疾人就業保障金、工會經費、價格調節基金、地方教育附加等。

　　二、辦理稅務登記手續問題

　　《辦法》第三條所指“外來經營戶必須辦理報驗登記，生產經營時間累計超過180天的，應當在主管地稅機關辦理稅務登記手續?！鄙a經營時間是指從項目在南昌市的立項、建造直至銷售完畢。

　　三、相關合同或協議補報問題

　　《辦法》第十一條所指“納稅人2013年12月31日之前簽訂的相關合同或協議， 應在2014年3月31日以前向主管地稅機關補報”是指從房地產開發項目開工以來至2013年12月31日，稅款已清算審核結束的項目不需再補報。對在2014年1月1日以后簽訂的合同或協議按相應規定要求及時報送主管地稅機關。

　　四、企業所得稅預繳方式重新認定的問題

　　《辦法》第十四條第(5)款所指“各主管地稅機關必須在2014年2月28日之前，對轄區內所有納稅人企業所得稅預繳方式進行重新認定?！笔侵笐凑諊叶悇湛偩株P于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)規定，按照月度的實際利潤額(按照未完工產品的計稅毛利率和已完工產品的利潤額)等方式來預繳，企業預繳方式一經確定，在項目完工期內或未發生其他需改變預繳方式的事項不得變更。

　　五、相關資料報送問題

　　本《辦法》中所涉及到的所有資料的報送，在報送時均需提供原件及復印件，原件在查驗后退回，復印件必須注明與原件一致，并加蓋納稅人公章及經辦人簽章。

　　南昌市地方稅務局

　　2014年1月27日