類 別：土地增值稅文 號：宿地稅函〔2013〕245號頒發日期：2013-05-22
地 區：安徽行 業：全行業時效性：有效
各縣、區地方稅務局、市地方稅務局各分局(局)：
為了切實加強我市土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算核查工作，提高土地增值稅清算質量和效果，建立我市市區土地增值稅清算四項成本扣除標準預警機制，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》(國稅發〔2009〕91號)、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)、安徽省地方稅務局《轉發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(皖地稅〔2007〕39號)的規定，遵循合法有效、公平合理、簡便易行的原則，并經市局局長辦公會議研究同意，現將我市市區住宅和商住項目土地增值稅核定四項成本扣除項目金額標準有關問題通知如下： ( 相關資料： 修訂沿革 )
一、本通知所稱的房地產開發成本具體包括：前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用(以下簡稱“四項成本”)。
取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費、公共配套設施費、裝飾工程費以及與轉讓房地產有關稅金，依據合法有效憑據據實確認扣除，無有效憑據的，不予扣除。
對享受地方優惠返還的土地出讓金(地價款或取得土地使用權所支付的金額)一律不予扣除，其他符合扣除條件的支出依法據實扣除。( 相關資料： 修訂沿革 )
二、凡符合土地增值稅清算條件的納稅人，有下列情形之一的，其四項成本單位面積扣除金額，在不超過《宿州市2008—2013年度房地產開發項目土地增值稅四項成本扣除標準》(以下簡稱《單位面積扣除標準》)(見附件)規定的金額內，按主管稅務機關審核確認的金額據實扣除：
(一)依照法律、行政法規的規定，應當設置但未設置賬簿的，無法按土地增值稅清算要求及時、完整提供開發成本核算資料和憑據的;
(二)提供的核算資料、憑據混亂、不準、不全，難以核實確認作為有效依據的;
(三)申報的計稅依據明顯偏低或故意虛列、多列開發成本、顯失公允的;
(四)符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的又無正當理由，拒絕配合主管稅務機關進行土地增值稅清算核查的;
(五)四項成本扣除額高于我市建設工程造價管理等有關部門認定公布的造價或扣除標準，又無正當理由的;
(六)稅務師事務所出具的《土地增值稅清算鑒定報告》內容不實的;
(七) 未列舉的其他情形。
三、稅務師事務所在清算鑒定工作中，發現四項成本的單位面積扣除金額高于《單位面積扣除標準》的，應在《土地增值稅清算鑒定報告》中詳細說明情況，并按《單位面積扣除標準》規定的金額出具報告。
四、房地產開發“四項成本” 單位面積扣除標準確認扣除方法：
(一)依據房地產開發項目的竣工年度、結構、用途及對應的扣除標準分別確定。
(二)核定的四項成本=《單位面積扣除標準》中對應的單位面積扣除金額×清算房地產建筑面積
(三)土地增值稅清算檢查過程中，遇有未列舉項目實際發生時，遵循合法有效憑據依法確認扣除，無合法有效憑據的不予或從低確認扣除。
五、我市市區行政區域內的房地產開發項目在辦理土地增值稅清算時，其四項成本扣除金額按本通知規定執行。 ( 相關資料： 修訂沿革 )
六、本通知所稱清算房地產建筑面積及竣工年度是經規劃部門批準的建筑面積和質量檢驗部門出具的工程竣工驗收報告中所注明的竣工年度。
七、本通知發布之日前主管稅務機關已出具《土地增值稅清算審核表》的清算項目不按本通知進行調整。
八、在主管稅務機關發出《土地增值稅清算審核表》一年內，有下列情形之一的，經納稅人申請、主管稅務機關核準，可調整清算結論：
(一)已清算完畢的房地產開發項目又發生成本、費用的;
(二)清算時尚未取得扣除項目相關憑證的。
九、土地增值稅清算整體轉讓未竣工決算房地產開發項目、直接轉讓土地使用權和實行定率核定征收的，均不適用本通知。
附件：宿州市2008-2013年度房地產開發項目“四項成本”單位面積扣除標準
宿州市地方稅務局
2013年12月24日
附件：宿州市2008-2013年度房地產開發項目“四項成本”單位面積扣除標準
宿州市2008-2013年度房地產開發項目土地增值稅四項成本單位面積扣除標準
(單位：元/平方米)
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