各市(區)地方稅務局、本局各單位：

　　為進一步做好土地增值稅管理工作，規范統一全市土地增值稅政策口徑，近期對我市下發的各類土地增值稅文件、處函進行了梳理，現將土地增值稅若干征稅問題明確如下處理意見：

　　一、預征土地增值稅

　　1、普通標準住宅的預征問題

　　除普通標準住宅不實行預征外，對其他各類商品房，均應按規定實行預征。對房地產開發企業既開發建造普通標準住宅又開發其他類型商品房的，其銷售收入應分別核算，不能夠分別核算的應預征土地增值稅。

　　納稅人轉讓普通標準住宅的，應當在首次辦理預繳申報前向稅源管理分局辦理普通標準住宅認定手續，填寫《房地產項目普通標準住宅認定表》(附件一)并提交以下證明材料，經稅源管理分局審核確認后，可不預繳土地增值稅。

　　(1)立項批準機關對普通標準住宅的批準文件;

　　(2)土地管理部門的批準文件;

　　(3)物價部門核定的有關銷售價格的批件;

　　(4)稅源管理分局要求提供的其他資料。

　　2、普通標準住宅的認定問題

　　普通標準住宅是指由政府指定的房地產開發公司開發、按照當地政府部門規定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。

　　其中“按照當地政府部門規定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價”暫按常州市人民政府《關于批轉關于切實穩定住房價格促進房地產業健康發展的意見的通知》(常政發[2005]107號)制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。

　　“為解決住房困難戶住房困難，由政府指定銷售對象的住宅”包括為安排住房困難戶、解決中低檔收入者住房而建造的經濟適用房、微利房、解困解危房、拆遷安置住房、落實私改房等。立項批準文件應明確政府指定銷售對象，該住宅憑政府主管部門出具的購房文書辦理購房。

　　3、工業廠房預征問題

　　對于專門從事工業廠房開發建設的房地產開發企業，其廠房轉讓收入應作為營業用房按3%的預征率實行預征。

　　4、車庫(車位)、儲藏室預征問題

　　對房地產開發企業轉讓有產權車庫(車位)、儲藏室取得的收入按2%的預征率實行預征。

　　二、減免稅

　　1、因國家建設需要依法征用、收回房產免稅問題

　　因國家建設需要依法征用、收回的房產或因國家建設需要而搬遷的納稅人自行轉讓的房產，免征土地增值稅，納稅人應報送政府征用、收回和建設規劃文件。因"城市實施規劃"而搬遷，建設規劃文件應由縣(區)級以上人民政府或政府有關主管部門審批通過，文件批復中應涉及城市規劃、舊城改造、企業污染擾民等符合免稅規定的文字說明。

　　2、合作建房征免稅問題

　　對于一方出地、一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。納稅人應提供合作建房合同、建成房屋自用的相關證明。建成房屋自用的相關證明包括職能部門對合作建房的批準文件和相關的土地權屬證明。

　　對建成后轉讓的，應按規定征收土地增值稅。

　　三、清算范圍、對象和資料

　　1、老項目清算

　　對未預征土地增值稅的房地產項目，即2004年4月1日前已完成銷售的項目，可不再進行土地增值稅清算;對2004年1月1日以前竣工的房地產項目實行土地增值稅預征后發生的尾房銷售，可在銷售發生時對尾房收入按照蘇地稅發【2011】53號第二條的規定核定征收土地增值稅。

　　2、普通標準住宅清算

　　在開發項目中兼有普通標準住宅和其它性質商品房的，應區分房屋性質，分別核算。清算時發現不符合普通標準住宅條件的，應按規定的預征率補征土地增值稅并加收滯納金。

　　3、清算條件

　　《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發【2006】187號)第二條第二款第一項規定“已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”，主管稅務機關可以要求納稅人進行清算，其中“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”是指已轉讓的房地產建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占清算單位可售建筑面積比例在85%以上的。

　　4、納稅人清算需上報的資料

　　納稅人應按照《房地產項目土地增值稅清算應報送及留存備查資料》(附件三)所列內容上報申報表、明細表及相關資料，需留存備查的資料也應進行相應的整理，以便稅務機關核查。

　　四、清算收入

　　1、售后返租收入的確認

　　蘇地稅規[2012]1號第三條第二款規定的售后返租收入，稅務機關可按“一定期限內房地產企業(或者其關聯方)實際取得的使用收益(如對外轉租取得的租金等)”來測算“一定期限的使用權”的具體價值，并據以征收土地增值稅。

　　如轉讓房地產價款以外的有關經濟收益無法確認的，可參照同期同類正常銷售房屋轉讓價格或者同期同類存量房申報價格評估值確定其轉讓收入，依法計征土地增值稅。

　　2、轉讓價格明顯偏低

　　蘇地稅規[2012]1號第三條第三款規定“對納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%的，稅務機關可委托房地產評估機構對其評估。”其中同期同類房地產平均銷售價格是指剔除低價房后計算的同期同類房地產平均銷售價格。

　　五、項目面積和成本費用分攤

　　1、同一開發項目中建設的不同類型房地產發生的土地成本(包括取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費)、建筑安裝工程費，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，按蘇地稅規[2012]1號第二條所規定的核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產分別歸集的，應按照不同類型房地產的建筑面積占該項目總建筑面積比例分攤。

　　項目總建筑面積=各類型房地產建筑面積(普通標準住宅面積+其他類型住宅面積+非住宅類房產面積)+公共配套設施面積

　　開發成本核算面積=各類型房地產建筑面積

　　各類型房地產建筑面積=外銷房面積+自用面積

　　外銷房面積=預售許可證面積

　　外銷房面積=結轉銷售面積+未售面積

　　2、某一類型房地產應分攤的公共配套設施費=項目公共配套設施費×(該類型房地產總建筑面積÷各類型房地產總建筑面積)。

　　3、某一類型房地產的單位成本=該類型房地產歸集發生的土地成本、建筑安裝工程費，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用÷該類型房地產總建筑面積。

　　六、土地成本

　　1、土地價款確認

　　(1)對2006年3月2日以前房地產開發企業因投資方以土地作價入股或聯營方式取得的土地使用權，其項目清算時土地價款應根據該項土地出讓或者轉讓環節的合法有效憑證上所載明的金額進行確認，不得以投資或聯營評估價格作為土地價款扣除金額。

　　對2006年3月2日以后根據財稅[2006]21號文件第五條規定，以土地作價入股或聯營，進行房地產開發的，其土地使用權按規定征收土地增值稅后，以計稅金額作為該土地清算項目的土地價款扣除金額。

　　(2)房地產開發企業因改制而取得的土地使用權，如改制時凈資產為負數、以土地資產抵補負資產后以零資產出售的，土地價款可按該宗土地對應的抵補負資產金額及實際支付的土地出讓金確定;改制時凈資產為正數的，土地價款按該宗土地實際支付的土地出讓金確認。此類項目清算時應附報改制過程中主管機關批文及評估報告等相關文件及明細材料。

　　2、受讓土地支付款項合法憑證問題

　　由于土地受讓糾紛或其它歷史遺留問題導致受讓土地的開發公司未取得合法票據，對此類問題在審核其款項支付真實的前提下，以報告形式上報市局進行處理。

　　3、拆遷補償費資料

　　房地產開發企業申請拆遷補償費扣除時，需提供《城市房屋拆遷許可證》及其申請拆遷時編制的拆遷計劃和拆遷方案(具體包括①確切的拆遷范圍; ②拆遷范圍內房屋的用途、面積、權屬等現狀，附拆遷項目評估報告、項目調查明細表; ③拆遷的實施步驟和安全防護、環保措施; ④拆遷資金、安置房、周轉房或者其他臨時過渡措施的落實情況，附安置房房源明細表及評估報告; ⑤拆遷的方式、時限等，附拆遷委托協議、拆遷責任協議書)。

　　4、拆遷補償費合法憑證問題

　　拆遷安置如委托拆遷中介機構進行的，憑拆遷中介機構開具的發票確認扣除項目;

　　涉及拆遷個人的憑拆遷協議及個人簽收單據確認扣除;

　　涉及拆遷非個人的需憑被拆遷方提供的合法憑證確認扣除。未取得正式發票的，若能提供縣級以上(含)地方人民政府及其土地管理部門收回土地使用權的正式文件(國土部門填制報市政府由分管市長審批簽字后并由市政府蓋章的收回土地呈報表、縣級以上國土部門出具的收回土地證明文件暫比作收回文件處理)，在清算過程中暫按拆遷協議及付款憑證確認扣除;無法提供合法票據且無法提供國土部門收回土地使用權的正式文件的，不予扣除。

　　七、建筑安裝工程費

　　1、工程造價

　　(1)基本工程造價的構成

　　蘇地稅發[2011]53號規定：各市縣應參照當地建設工程造價管理部門公布的建筑安裝工程造價指數、定額標準和建筑材料市場指導價格，制定《房地產開發成本參考標準》?！冻Ｖ菔谢竟こ淘靸r標準》(附件二)按照常州市工程造價管理處發布的《常州市工程造價指數》制定，該造價包括土(石)方工程、樁與地基基礎工程、砌筑工程、混凝土及鋼筋混凝土工程、金屬結構工程、屋面及防水工程、防腐、隔熱保溫工程、樓地面工程、墻柱面工程、天棚工程、門窗工程、油漆涂料裱糊工程、給排水工程、電氣工程、消防工程、暖通工程。

　　(2)跨期工程基本造價標準問題

　　對于建設工程跨多個基本造價標準時間點的，其基本造價標準(附件)可根據工程竣工驗備案表上注明的竣工時間點對應的前一個基本造價標準時間點確定，也可按其他合理的方法進行確定。

　　(3)單體工程中有框架與磚混相結合的建筑結構的，可按不同的結構面積分別適用不同的基本工程造價標準進行測算。

　　2、竣工決算報告問題

　　房地產開發企業未做竣工決算的，可按施工合同、施工審定單、工程發票及實際支付情況認定開發成本。對納稅人申報的房地產開發成本明顯偏高的，稅務機關可要求納稅人報送該項目工程決算審計報告或工程結算審核報告;對房地產開發成本明顯偏高且無正當理由的，可參照《常州市基本工程造價標準》，結合房屋結構、用途、區位等因素核定每棟建筑物的單位面積造價金額標準，并據以計算扣除;情節嚴重的，按規定移交稅務稽查部門處理。

　　對扣除憑證及資料不完整、不規范、不真實的，比照上述辦法處理。

　　3、甲供材料、動力問題

　　房地產企業自購的工程用材料(甲供材料)及工程合同或者協議確定由房地產企業承擔的水電等工程動力價款，經中介機構鑒證及稅務機關審核后可計入建筑安裝工程費扣除項目，但應并入相應的工程項目計算造價，不得重復扣除。清算過程中取得的有關甲供材料、動力情況應核查建筑業營業稅等稅種申報繳納情況，未申報繳納的應納入風險管理處理。

　　開發過程中房地產企業已先行代墊，在工程結算時向施工企業收取的臨時水電費不得計入建筑安裝工程費扣除項目。

　　4、異地工程票據問題

　　異地工程票據違反了《中華人民共和國營業稅暫行條例》關于建筑業營業稅勞務發生地征稅原則，應由建筑企業重新提供本地建筑業發票作為扣除憑證。

　　八、公共配套設施費

　　1、人防工程問題

　　常政發〔2007〕136號規定“新建民用建筑依法按規定比例修建的防空地下室(以下統稱依法配建的人防工程)的所有權屬于國家。履行人防法定義務以外建設的具有防空功能的地下民用建筑(達到人防工程戰術技術要求的最低標準)的所有權屬于投資者?！薄皣彝顿Y建設的人防工程和依法配建的人防工程，由人防主管部門負責申辦房地產登記;履行人防法定義務以外由社會投資者出資建設的具有防空功能的地下民用建筑，無論是單建式還是結建式，由投資者負責房地產登記?！狈康禺a企業依法配建的人防工程移交人防主管部門的，其成本費用可以扣除。經咨詢民防局，依法配建的人防工程應具備以下資料：

　　(1)人防工程建設許可文件;

　　(2)標注人防面積的地下室總平圖;

　　(3)人防工程的測繪報告;

　　(4)竣工驗收證明書;

　　(5)人防工程交接登記表。

　　房地產企業在繳納人防工程易地建設費后取得依法配建人防工程所有權的，在有償轉讓計算收入時扣除相應的成本、費用。

　　2、公建配套設施移交問題

　　新建住宅小區的非營業性公建配套設施，除了社會公益性的配套設施以外，其權屬歸全體業主所有，由房產行政主管部門代為登記。對權屬歸全體業主所有的公建配套設施其發生的成本費用可以扣除;無法證明公建配套設施權屬歸全體業主的，應當出具無償移交給全體業主的證明材料(包括房地產企業在當地主要媒體上的移交公告)。

　　九、開發間接費用

　　1、開發間接費用的分配問題

　　如房地產開發企業的開發間接費用與多個工程項目相關、工程項目進度不一且僅部分項目應進行清算，原則上應根據項目相關的明細項目(工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費、周轉房攤銷等)進行分配，如確實無法分清的，以明細項目按多個相關工程建筑總面積進行分配。

　　十、清算后繼續銷售

　　1、房地產項目清算后發生清算房屋退房問題

　　房地產項目清算后已記入清算收入的房屋發生退房，應重新填報《房地產項目土地增值稅清算申報表》，辦理清算補退稅手續。

　　2、清算申報退稅抵減房地產項目清算后繼續銷售稅款問題

　　清算補退稅款應與清算后繼續銷售補退稅款分別計算。清算結果經稅務機關最終確認的，其涉及的退稅可作為清算多交稅款在清算后繼續銷售申報土地增值稅中抵減。

　　3、清算后發生的成本和費用或清算后取得的成本和費用憑證扣除執行期限問題

　　常地稅一便函[2012]5號第八條第1款“對于原已清算且納稅人在申報及中介機構鑒證報告中已說明或披露的應付未付、已付未取得合法有效憑證款項，經主管稅務機關核準暫允許其從清算申報受理之日起三年內按照合理方法增加單位面積成本費用?！笔侵?011年12月31日前已清算申報的項目，之后清算的項目稅務機關可在納稅評估時發出稅務事項告知書要求納稅人在2個月內進行結算、取得發票，逾期未結算支付的工程價款、政府規費等款項或未取得合法有效憑證的款項不再扣除。

　　4、無產權車庫(車位)清算后銷售確認問題

　　房產企業通過與業主簽訂轉讓無產權車庫(車位)永久使用權、無固定期限或與房屋同期限讓渡使用權等形式的轉讓協議，一次性收取固定年限使用費，其實質并未發生房屋所有權的轉移。除原已開具銷售不動產發票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計入清算后繼續銷售收入，也不計入銷售面積扣除成本費用。

　　5、清算后繼續銷售風險核查發現原可售面積計算錯誤問題

　　稅務機關發現原清算項目總可售面積計算錯誤的，應重新按照核實后準確的可售面積計算單位面積成本費用，據以計算清算后繼續銷售稅款。涉及清算項目補退清算稅款的，按規定辦理補退稅手續。

　　6、清算后繼續銷售風險核查發現原公共配套設施取得產權證并實現銷售問題

　　公共配套設施費用在清算申報時已全額計入房地產項目成本扣除，再銷售時不再扣除成本費用。

　　十一、其他問題

　　1、中介機構問題

　　在企業自行申報階段，企業可自行聘請符合總局《土地增值稅清算鑒證業務準則》規定條件的稅務師事務所進行清算鑒證。

　　對納稅人清算申報的收入、扣除項目明顯異常的，稅務機關可聘請稅務師事務所及造價咨詢中介機構進行第三方鑒證。鑒證機構的范圍由市局根據其資信情況及專業水平，征詢行業管理機構意見后選定。

　　常州地稅局

　　2013年5月2日