類 別：房產稅文 號：大地稅函[2009]61號頒發日期：2008-05-24
地 區：遼寧行 業：房地產業時效性：有效
直屬局，各縣市區地稅局：
現將《大連市地方稅務局住宅類二手房轉讓計稅價格核定工作數據管理辦法（試行）》印發給你們，請結合本地區實際情況，予以貫徹落實。
二○○九年四月二十四日
大連市地方稅務局住宅類二手房轉讓計稅價格核定工作數據管理辦法（試行）
第一條? 為了規范我市二手房轉讓計稅價格核定工作，保證核定參考數據的統一性、準確性和有效性，特制定本辦法。
第二條? 本辦法適用于滿足下列條件的二手房轉讓稅收計稅價格核定工作：
?。ㄒ唬┓课葑湓诖筮B市行政區域內；
?。ǘ┓课菔侵缸≌课?，不包括實行整體轉讓的住宅房屋、拍賣的房屋及法院判決的房屋；
（三）房屋僅指國有土地所有權的房屋。
第三條? 本辦法采用的核定計稅價格的數學模型為：核定計稅價格＝基準價格×建筑面積×（1±價格指數系數）×（1±樓層系數±建筑面積系數±朝向系數－其他系數）。核定計稅價格的數學模型內置于計稅系統內，核定計稅價格由計稅系統自動生成。
第四條? 基準價格是指某一“小區”內的典型房屋于計稅時點的市場正常交易價格，以單位建筑面積價格的形式表現。
第五條? 初始基準價格由房屋所在地的主管地稅機關委托具有專業評估資質的房地產評估機構評估確定。房屋所在地的主管地稅機關應當根據市場變化情況，定期對基準價格進行調整。
第六條? 本辦法第四條所述“小區”，是以現行行政管理區域為基礎劃分若干“片區”后，在一個“片區”內，根據房屋分布情況，遵守區域內的房屋在實物、權益、區位等狀況上相同或基本相同，各影響房屋價格的因素相同或基本相同，各房屋的價格未來走勢趨向相同或基本相同的原則，劃分成的若干“小區”。
第七條? “小區”的劃分執行如下標準：
?。ㄒ唬?住宅小區
住宅小區是指由一個或幾個開發建設單位在一段時間內、在某一區域集中開發建設、并實施統一物業管理的居住區域，包括通常所說的封閉住宅小區、半封閉住宅小區和非封閉住宅小區。
當住宅小區規模較大，同一小區內房屋建筑年代相差較大、建設標準差別明顯，導致價格分布離散程度較大時，應當按照價格相近原則，將該住宅小區以道路和自然界限為依據進一步劃分為若干個“小區”。
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將非住宅小區劃分成“片區”時，應當以道路和自然界限為主要依據。當區域內住宅房屋數量較多、房屋建筑年代相差較大、建設標準差別明顯，導致價格分布離散程度較大時，應當按照房屋價格相近原則，將該“片區”進一步劃分為若干個“小區”，該“小區”可以具體的行政街號為劃分依據。規模較大、樓層較高、戶數較多的單棟樓房，應單獨作為一個“小區”。
第八條? 本辦法第四條所述“典型房屋”，是指某一“小區”內具有廣泛代表性的房屋。
第九條? 典型房屋的基本要求是：
?。ㄒ唬菍樱憾鄬臃课荩ê?層以下無電梯房屋）定在4層，12層以內小高層房屋定在7層，20層以內高層房屋定在12層，20層以上房屋定在15層。
?。ǘ┏颍阂阅媳?、偏南北為標準朝向。當所劃分“小區”內房屋多數為非南北朝向時，以多數房屋的共同朝向為標準朝向。
?。ㄈ┙ㄖ娣e：以“小區”內多數房屋的建筑面積范圍為標準。
?。ㄋ模┭b修：以可達到入住條件的基本裝修為標準。
?。ㄎ澹┡涮自O施：以水、電、暖、煤氣等“四全”為標準。當所劃分“小區”多數房屋為缺煤氣時，以水、電、暖等“三全”為標準。
第十條? 本辦法第三條核定計稅價格數學模型中的價格指數系數、樓層系數、建筑面積系數、朝向系數和其他系數統稱為房屋價格修正系數，是指將某“小區”基準價格修正到該“小區”內某一套房屋在市場上交易時所能形成的正常交易價格的一系列修正調整系數。
第十一條? 房屋所在地的主管地稅機關可根據本地實際情況，自行選擇確定具體的房屋價格修正系數。
第十二條? 在核定計稅價格時，各調整因素實際信息按照下列方法取得：
樓層：可以從交易雙方申報的房屋產權證上直接取得；
建筑面積：可以從交易雙方申報的房屋產權證上直接取得；
朝向：以交易雙方申報和計稅人員參考房屋產權證附圖取得；
價格指數：根據市場監測情況定期調整；
其他：綜合考慮本方案中未單獨設置調整的因素，包括裝修、室內布局、通風、采光、交易實際、政策等因素，設置成一個綜合的調整系數，由計稅人員根據申報情況與核定情況，在職權范圍內確定是否給予該項修訂，一般情況不需要進行該項修正。
第十三條? 初始房屋價格修正系數由房屋所在地的主管地稅機關委托具有資質的專業評估公司確定。主管地稅機關可以根據情況變化，對該系數進行調整。
第十四條? 房屋所在地的主管地稅機關應當隨房地產市場變化情況，對轄區內房屋基準價格進行調整。調整可由稅務部門自行調整，也可委托具有資質的評估公司進行調整。自行調整的方法可以采用市場比較法或價格監測法。
第十五條? 市場比較法是在同一“小區”內，選取三個或三個以上近期實際交易實例，將交易實例平均單價作為基準價格的調整方法。選取的交易實例應當是在正常交易情況下的可比實例。
第十六條? 房屋所在地的主管地稅機關應在實際征管中，收集交易實例，建立交易實例數據庫。
第十七條? 價格監測法是由房屋所在地的主管地稅機關在已劃定的“片區”中選取具有代表性的房屋作為價格檢測點，實施監測，并根據監測結果對計稅系統基準價格進行調整的方法。
第十八條? 價格監測原則上每半年進行一次，當有重大影響房地產價格的因素（如重大政策實施、基礎設施建設等情況）出現時，應當根據實際情況適當增加監測頻率。
第十九條? 價格監測點應覆蓋計稅系統內的各個片區。各片區設置的價格監測點的數量不得低于劃定小區數量的20%.價格監測點應包括片區內建筑年代、結構類型等對價格趨勢有重要影響的不同類型的基準房屋。價格監測點一經選定，除因政府拆遷改造等特殊因素滅失外，不得變動。
第二十條? 在核定計稅價格過程中，某一小區內交易房屋的核定計稅價格出現較大爭議時，主管地稅機關應當主動檢查系統中基準價格的合理性，并根據實際情況決定是否需要對基準價格進行調整。
第二十一條? 對新建樓盤，計稅人員應當根據系統小區的設置要求劃分小區，及時納入系統，并設置監測點納入監測范圍。
新建樓盤的初始基準價格可以實際交易價格為基礎，根據系統中的核定計稅價格計算模型倒推取得。
第二十二條? 本辦法由大連市地方稅務局負責解釋。直屬局和各縣市區地方稅務局可在本辦法的規定范圍內，根據實際征管情況，自行制定具體管理辦法，并報市局備案。
第二十三條? 本辦法自2009年1月1日起執行。
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