類 別：土地增值稅文 號：渝地稅發[2006]143號頒發日期：2005-07-06
地 區：重慶行 業：全行業時效性：有效
各區縣（自治縣、市）地方稅務局，市局各直屬單位：
現將《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）轉發給你們，并結合我市實際提出如下補充意見，請一并遵照執行。
一、關于普通標準住宅問題我市土地增值稅普通標準住宅按《重慶市地方稅務局 重慶市財政局 重慶市國土資源和房屋管理局轉發國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（渝地稅發〔2005〕172號）制定并對社會公布的普通住房標準執行。即“住宅小區建筑容積率1.0以上，單套最大建筑面積在144平方米或套內建筑面積120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.4倍以下的住房。同時符合上述三個條件的為享受優惠政策的普通住房，有一條不符合即為不能享受優惠政策的非普通住房”。
二、關于預征問題房地產開發投資大、建設周期長，加之普通住房三個條件難以同時具備，為了保證稅款均衡入庫，我市對房地產開發項目，統一按轉讓金額的1%預征土地增值稅,工程項目竣工結算后,應及時進行清算,多退少補。但下列情況可暫不預征土地增值稅：
一是由重慶市建委牽頭、市級有關部門參與評審確認、市物價局核定銷售價格、項目利潤控制在3%、管理費控制在2%以內的“經濟適用住房”。
二是為解決雙困職工家庭住房難問題，由政府出資修建的“廉租房”。
三是為安置重慶市重點建設項目的拆遷戶，由政府出資修建的“拆遷還建房”。
三、關于轉讓舊房納稅人不能準確提供扣除項目金額的計稅問題根據文件規定，對于轉讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發票的,可以按規定實行核定征收。核定征收辦法為：住宅暫按轉讓收入的1%征收土地增值稅；非住宅暫按轉讓收入的5%征收土地增值稅（包括高級公寓、別墅、度假村）。
個人轉讓住房應分別不同情況掌握：
一是轉讓普通住房應予免征土地增值稅照顧（普通住房的認定按照本通知第一條的規定辦理）。
二是轉讓非普通住房應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第十二條》規定執行，即個人轉讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的減半征收土地增值稅；居住未滿3年的按規定計征土地增值稅。
四、關于土地增值稅的清算問題根據規定，對已竣工驗收的房地產項目,凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的,可以對已轉讓的房地產按實際轉讓價格與扣除項目金額配比的原則進行土地增值稅的清算。對剩余15%部分，應在銷售完畢后按實際轉讓價格與扣除項目金額配比的原則及時進行清算。
五、關于不能對外銷售的房屋面積投資扣除問題在開發商品房的建筑面積中，有部分不能對外銷售也不能轉嫁給購房者的房屋面積，如小區的物業管理用房、醫務室，高層建筑的設備層、技術轉換層等，對這部分房屋主管部門規定要作為房屋面積的投資，由于這部分投資，既不能轉入為開發企業自有固定資產又不能通過對外銷售收回投資，因此，在進行土地增值稅清（結）算時，允許作為土地增值稅扣除項目內容。
六、關于土地成本和綜合費用分攤的問題根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第九條規定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額按下列情況進行分攤：
（一）在我市范圍內開發、轉讓土地，其土地成本的確定，按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。
（二）對一個小區或一個項目的土地成本費用以及為小區或項目建設發生的綜合性費用，則按小區內（或項目）各單項工程或幢號的建筑面積占小區（或項目）建筑面積的比例計算分攤到各單項工程或幢號。
（三）對一棟既有住宅又有寫字間、公寓、車庫等建設內容的單體綜合樓，其土地成本費用及綜合費用分攤則應該按各建設內容的建筑面積占綜合樓建筑面積的比例進行分攤。
七、關于土地增值稅計稅單位問題為了滿足計算土地增值稅需要，應將開發建設項目中的普通住房與其他建設內容分別確定計稅單位。開發建設單體綜合樓也應把普通住房和非普通住房以及非住宅區分開來確定計稅單位。
本通知從2006年3月2日起執行。過去有關規定與本通知有抵觸的，一律以本通知為準。
二○○六年六月六日
京公網安備 11010802041402號