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    為了加強我市土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發項目土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號，以下簡稱“國稅發[2006]187號文件”）、《遼寧省地方稅務局關于印發〈遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（遼地稅發[2007]102號）、《遼寧省地方稅務局關于進一步加強房地產交易有關稅收管理的通知》（遼地稅發[2007]142號）、《大連市地方稅務局關于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函［2006］76號，以下簡稱“大地稅函［2006］76號文件”）及其他有關規定，現就我市土地增值稅征管若干問題進一步明確如下：

    一、關于土地增值稅清算問題

    （一）土地增值稅清算條件

    1.從事房地產開發的納稅人（以下簡稱“納稅人”）符合下列情況之一的，應當到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續：

    （1）房地產開發項目已竣工驗收且全部轉讓完畢的；

    （2）納稅人簽訂整體轉讓未竣工房地產開發項目合同的；

    （3）納稅人申請注銷稅務登記，其房地產開發項目未進行土地增值稅清算的；

    （4）直接轉讓國有土地使用權的。

    符合上述第（1）、（2）、（3）條規定的，納稅人應當在達到清算條件之日起30個工作日內到主管稅務機關清算土地增值稅。主管稅務機關應當向納稅人出具《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》（見附件1），通知納稅人進行土地增值稅清算。對在同一項目中相同類別的房地產已竣工驗收且全部轉讓完畢的，可單獨對此類房地產進行土地增值稅清算。

    符合上述第（4）條規定的，納稅人應當在轉讓國有土地使用權合同簽訂之日起7日內，向主管稅務機關申報。由主管稅務機關核算應納稅額，確定納稅期限。

    本通知下發之日前已竣工驗收且全部轉讓完畢的房地產開發項目，納稅人應當于2008年1月31日前，主動到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續。主管稅務機關應當向納稅人出具《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進行土地增值稅清算。

    2.符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

    （1）房地產開發項目已竣工驗收，且已轉讓（預售）的房地產建筑面積達到可售總建筑面積的比例85％（含）以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；計算“轉讓比例”時，對在同一項目中相同類別的房地產，可單獨對此類房地產計算轉讓比例；本條中“轉讓（預售）的房地產建筑面積”以已簽訂轉讓合同的房地產的建筑面積為準：“可售總建筑面積”以《商品房銷（預）售許可證》中的《預售商品房明細》所登記的可售面積為準；

    （2）取得銷（預）售許可證滿三年仍未銷售完畢的；

    （3）主管稅務機關認為有必要辦理土地增值稅清算的其他情況。

    主管稅務機關要求納稅人進行清算的房地產開發項目，主管稅務機關向納稅人出具《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進行土地增值稅清算。

    3.不具有房地產開發資質的單位或個人開發房地產或轉讓國有土地使用權的，應當比照本通知的相關規定執行。

    （二）關于稅務中介機構參與土地增值稅清算鑒證的規定

    納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續時可委托經大連市注冊稅務師管理工作領導小組年檢合格并公告的稅務中介機構進行鑒證。

    納稅人委托中介機構進行鑒證的，中介機構應當對清算項目的總體基本情況、不同用途房地產的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證。中介機構應當按稅務機關規定的《大連市房地產開發項目土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱“《鑒證報告》”，其標準格式“2007-11版”見附件2）范本和內容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務部門參考。

    （三）土地增值稅清算資料的受理

    納稅人應當在收到《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》之日起60個工作日內向主管稅務機關報送以下清算資料：

    1.納稅人委托中介機構進行鑒證的，應報送《鑒證報告》一式二份；

    2.《房地產開發項目土地增值稅清算納稅申報表》（一式三份，見附件3）；

    3.國有土地使用權證、建設用地許可證、建設工程規劃許可證、銷（預）售許可證的原件及復印件；

    4.詳細規劃總平面圖復印件；

    5.取得土地使用權所支付金額的憑證：政府部門的土地批件、國有土地使用權出讓合同、土地出讓金繳費證明、土地出讓金收據或發票、國有土地使用權轉讓合同、發票原件及復印件、支付搬遷補償費的合同發票原件及復印件等；

    6.項目工程合同結算單的原件及復印件；

    7.商品房購銷合同統計表；

    8.銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料的原件及復印件；

    9.房地產開發項目工程決算及竣工驗收報告的原件及復印件；

    10.無償提供公共配套設施及無償提供給有關部門、單位房產的證明材料的原件及復印件；

    11.財務會計報表；

    12.稅務機關要求提供的其他材料。

    主管稅務機關確定受理納稅人提交的清算材料后，應當向納稅人開具《房地產開發項目土地增值稅清算資料受理通知書》（見附件4）。

    主管稅務機關在收取納稅人提交的清算材料時，應當認真核對納稅人提供的資料原件及復印件。對納稅人提交的清算材料齊全的，主管稅務機關應予受理；對納稅人提交的清算資料不完整、內容不規范、情況不清楚的，應退回納稅人重新修改、補充資料，待清算資料補充完整后，再予受理。

    （四）土地增值稅清算的審核

    主管稅務機關應當自受理納稅人清算資料之日起30個工作日內審核房地產開發項目土地增值稅清算情況。土地增值稅清算審核結束后，主管稅務機關應當下發《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》（附件5），納稅人在接到《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后10個工作日內，辦理稅款補繳或者退還手續。

    主管稅務機關應認真審核納稅人提供的各項清算資料是否真實有效。納稅人委托中介機構進行鑒證的，對符合要求的鑒證報告，稅務機關可作參考。？

    （五）在清算期間和清算后取得的轉讓房地產收入、發生成本、費用處理

    在土地增值稅清算期間，納稅人于主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》前取得的轉讓房地產收入，仍應按規定預繳土地增值稅。

    主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后，納稅人取得的轉讓房地產收入，按照國稅發[2006]187號文件第八條規定，于每月終了后10日內，向主管稅務機關申報繳納土地增值稅。

    主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后，有下列情形之一的，經主管稅務機關核準，可于每年12月份調整清算結論：

    1.已清算完畢的房地產開發項目又發生成本、費用的；

    2.納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的；

    3.主管稅務機關認為可以調整清算結論的其他情況。

    （六）關于土地增值稅清算核定征收的規定

    1.核定征收土地增值稅的條件

    主管稅務機關在清算審核工作中，發現納稅人有下列情況之一的，可以核定征收土地增值稅：

    （1）納稅人有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉情形的；

    （2）由于企業所得稅核定征收等原因，納稅人無法提供合同、票據等相關憑證，無法查賬征收土地增值稅的；

    （3）納稅人開發土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱“四項成本”）的每平方米扣除額，高于大連市地方稅務局制定的《房地產開發項目單位面積四項成本扣除標準額度表》（見附件6，以下簡稱“《扣除額度表》”）中公布的每平方米四項成本金額，又無正當理由的。

    2.核定征收土地增值稅的方式

    核定征收采取以下方式：

    （1）核定轉讓房地產收入

    核定轉讓房地產收入的方法為：主管稅務機關按當期同類區域、同類房地產的市場價格核定轉讓房地產收入或者按房地產評估機構出具的當期房地產市場評估價格核定。

    （2）核定四項成本

    核定四項成本的公式為：

    核定扣除的四項成本=《扣除額度表》中對應的額度×清算房地產的建筑面積

    《扣除額度表》系參照大連市建設工程造價管理部門的定額標準，結合專家經驗和市場狀況制定，大連市地方稅務局將根據市場狀況，不定期調整《扣除額度表》。

    納稅人委托中介機構進行鑒證的，中介機構在鑒證工作中，如發現四項成本的每平方米扣除額，高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項成本金額的，應當在《鑒證報告》中說明情況、按《扣除額度表》的四項成本金額填列《鑒證報告》，建議稅務機關按標準核定四項成本。

    《扣除額度表》中的房地產開發項目竣工時間以工程質量檢驗部門出具的工程竣工驗收報告中注明的竣工時間為準。

    納稅人四項成本的每平方米扣除額高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項成本金額，但確有正當理由的，由主管稅務機關報請市局同意后，可允許按四項成本實際發生額扣除。

    （3）關于定率核定征收的規定

    定率核定征收，以轉讓房地產的收入乘以核定征收率計算應征土地增值稅稅款，核定征收率確定如下：

    坐落在市內四區的房地產開發項目，核定征收率為：

    1、普通標準住宅，為6％；

    2、超過普通標準住宅條件的住宅，為8％；

    3、非住宅，為9%；

    4、坐落在市內四區以外的房地產開發項目，核定征收率應當在4％～15％之間，由各區、市、縣地方稅務機關根據本地區房地產增值水平和房地產市場發展情況自行測算確定，并報市局備案。

    納稅人直接轉讓土地使用權的，原則上不應定率核定征收土地增值稅，如納稅人直接轉讓土地使用權的土地增值稅無法查賬征收的，主管稅務機關報經市局同意后，可采取其他征收方式。

    （七）關于項目類型的有關問題

    本通知中的“住宅”和其它類型房地產按《商品房銷（預）售許可證》中的《預售商品房明細》所列明的項目類別進行區分，凡未列明“住宅”的，如“公寓”、“公建”等，均不能按“住宅”的相關政策執行。

    納稅人改變原房地產開發項目的類型、用途的，如“公建”改為“住宅”、“住宅”改為“公建”等，能夠向主管稅務機關提供政府部門準予其改變類型、用途的批準文件或文書的，主管稅務機關可允許納稅人適用相關土地增值稅政策；不能夠提供批準文件或文書的，仍應按原批準類型、用途適用相關土地增值稅政策。

    （八）處罰及處理規定

    1、納稅人有下列行為之一的，稅務機關應當按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十二、六十三條1、等的有關規定進行處理

    2、通知清算而拒不清算的；

    3、達到清算條件，未及時清算或未及時提供清算資料的；

    4、不如實進行土地增值稅清算申報或提供虛假納稅資料的；

    5、有偷稅等其他稅收違法行為的。

    （九）關于自建自用房產土地增值稅的規定

    納稅人開發的、已辦理本單位房屋所有權證的房產，屬自建自用范圍。在對整個項目進行土地增值稅清算時，此部分房產不列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發成本、費用、稅金等，不應在清算時扣除。如其轉讓時，應按照轉讓舊房及建筑物的相關規定繳納土地增值稅。

    二、關于個人轉讓房產征收土地增值稅問題

    （一） 關于個人轉讓房產的土地增值稅納稅地點

    個人轉讓坐落在市內四區的房產，其土地增值稅由大連市地方稅務局直屬局負責征收。

    個人轉讓坐落在市內四區以外的房產，其土地增值稅由房地產坐落地的地方稅務局負責征收。

    以上二款中的“房產”均不包含高新技術產業園區房地產管理機構所轄的舊房及建筑物，個人轉讓高新技術產業園區房地產管理機構所轄的舊房及建筑物，其土地增值稅由大連市高新技術產業園區地方稅務局負責征收。

    （二） 關于個人轉讓非住宅的土地增值稅征管規定

    個人轉讓非住宅的，依照大地稅函[2006]76號文件的相關規定征收土地增值稅。

    （三） 關于個人轉讓自用住宅的土地增值稅征管規定

    1.個人轉讓自用普通標準住宅的，免征土地增值稅；

    2.個人轉讓超過普通標準住宅條件的自用住宅（以下簡稱“非普通住宅”）的，按以下方法征收土地增值稅：

    （1）個人能夠提供購房發票的：

    房地產轉讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

    房地產轉讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

    房地產轉讓日期減購買日期未滿三年的，按規定全額計征土地增值稅。

    其扣除項目的計算公式為：

    土地增值稅扣除項目＝發票所載金額×［1＋（轉讓年度－購買年度）×5％］＋與房地產轉讓有關稅金＋與房地產轉讓有關費用

    上款“與房地產轉讓有關稅金”包括轉讓方在房地產轉讓時繳納的營業稅、城建稅、印花稅、轉讓方購房時繳納的契稅：“與房地產轉讓有關的費用”包括轉讓方在房地產轉讓時繳納的教育費附加、地方教育附加、交易費、土地收益金、土地出讓金、轉讓合同公證費等：“轉讓年度”指《完稅憑證》上注明的年度，“購買年度”指購房發票開具年度。

    “購房發票”、“與房地產轉讓有關稅金”、“與房地產轉讓有關的費用”等在計算扣除時須向稅務機關出示票據憑證原件。

    （2）個人不能提供購房發票的：

    房地產轉讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

    房地產轉讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，按轉讓房地產的收入乘以0.125％的核定征收率計算繳納土地增值稅；

    房地產轉讓日期減購買日期未滿三年的，按轉讓房地產的收入乘以0.25％的核定征收率計算繳納土地增值稅。

    （3）“轉讓日期”和“購買日期”的確定

    本通知中的“轉讓日期”指《完稅憑證》上注明的日期，房地產“購買日期”按契稅完稅憑證開具日期和房屋所有權證填發日期孰先的原則進行確定。

    三、本通知自印發之日起執行

    大地稅函[2006]76號文件及其它有關規定與本通知相抵觸的條款廢止并以本通知為準。

    二○○七年十一月二十三日