類 別：土地增值稅文 號：渝地稅發[2007]145號頒發日期：2006-03-01
地 區：重慶行 業：房地產業時效性：有效
各區縣（自治縣）地方稅務局，市局各直屬單位：
現將《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）（以下簡稱《清算通知》）轉發給你們，結合我市實際，補充通知如下，請一并遵照執行。
一、關于土地增值稅清算單位問題源自東奧會計在線
根據《清算通知》規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，分期開發的項目，以分期項目為單位清算，也可以按每個銷售（預售）許可證規定的范圍作為計稅單位進行清算。
二、關于土地增值稅的扣除項目問題
（一）關于票據問題。納稅人所提供的，可以作為扣除依據的票據必須是與開發項目有關的業務往來單位開具的同其工程量、供貨量一致的真實有效的票據。對開票單位與業務往來單位不一致的票據不能作為扣除依據。
（二）關于核定開發成本問題。我市主城區按《重慶市建設工程技術經濟指標》提供的近期數據執行，除主城區以外的區縣可以《重慶市建設工程技術經濟指標》為參考，制定符合當地實際的定額標準。
（三）關于預提費用問題。各項預提（或應付）費用除另有規定外不得包括在扣除項目金額中。對與商品房等非同步建設的項目內非營業性公共配套設施支出，能夠提供有權部門批文、規劃設計、預算并且與施工、供貨單位簽定了建設（供貨）合同的（四個條件同時具備），以所簽合同金額作為扣除金額。源自東奧會計在線
三、關于土地增值稅清算應報送的資料問題
（一）納稅人除按《清算通知》第五條（二）項規定報送資料外，還應報送《房地產開發企業清算土地增值稅申請表》、《土地增值稅納稅清算申報表》、《房地產轉讓收入明細表》、《取得土地使用權所支付的金額明細表》、《土地征用及拆遷補償費明細表》、《前期工程費明細表》、《建筑安裝工程費明細表》、《基礎設施費明細表》、《公共配套設施費明細表》、《開發間接費明細表》、《利息支出明細表》、《與轉讓房地產有關稅金繳納情況明細表》（見附件1）
（二）符合《清算通知》第二條第二項規定的納稅人須在收到稅務部門的清算通知書（格式由區縣自定）起60日內到主管地稅機關辦理清算手續。
四、對稅務中介機構參與土地增值稅清算鑒證的基本條件和要求
（一）從事土地增值稅清算鑒證的稅務中介機構必須是經國家稅務總局批準，無不良記錄的稅務師事務所。
（二）稅務中介機構審核鑒證的清算項目必須向當地主管稅務機關報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》（見附件2）。
（三）參與土地增值稅清算鑒證的稅務中介機構必須遵守職業道德，堅持獨立、客觀、公正的原則，對清算鑒證的合法性、真實性、合理性負責，如弄虛作假，造成納稅人不繳或少繳稅的，取消其土地增值稅清算鑒證資格，并承擔相關法律責任。
五、土地增值稅的核定征收比例
根據《清算通知》規定，我市土地增值稅征收率暫定為：以商品房的轉讓金額為計稅依據，按普通住房1%；商業用房2%；其他用房1.5%計征土地增值稅。
六、清算后轉讓剩余部分房產的申報納稅期限問題
清算后剩余的房產應于發生轉讓（銷售）的次月10日內到當地主管稅務機關申報納稅。
七、關于清算土地增值稅的時間確定問題
凡房地產開發企業在2006年3月2日前同時具備以下三個條件的，按《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）文件第十三條的規定進行清算。一是已銷售（轉讓）房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上；二是售房的銷售收入已主動向主管稅務機關全部申報納稅；三是房地產項目已通過竣工驗收，并且項目已辦理財務決算。
不具備以上三個條件的項目（工程），按《清算通知》等規定進行清算。
八、房地產開發費用計算問題
房地產開發費用中的利息支出按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》及有關規定執行，除利息之外的其他房地產開發費用，我市按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%計算扣除。
九、土地增值稅需要明確的幾個問題
（一）關于普通標準住房與普通住房的劃分
在土地增值稅政策中，2006年3月2日前的普通標準住房在2006年3月2日后改稱為普通住房。2006年3月2日前已開盤銷售的項目工程，普通標準住房按《重慶市地方稅務局關于普通標準住宅以外的房屋轉讓應按規定預征土地增值稅的通知》（渝地稅發〔2003〕278號）文件規定執行，即按住宅面積和每平方米造價標準進行劃分。2006年3月2日后開盤銷售的項目工程，普通住房按《重慶市地方稅務局轉發財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（渝地稅發〔2006〕143號）文件規定執行。
（二）超面積安置收入計稅問題
房地產企業購建的拆遷房安置拆遷戶，對超面積安置所收取的價款須并入銷售收入，計征土地增值稅。
（三）土地、房屋置換征免稅問題
對土地、房屋置換，除個人住房按《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）文件第五條的規定免征土地增值稅外，其他的土地、房屋置換，應按規定計征土地增值稅。
（四）關于合作建房征免稅的補充規定
對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，在土地不發生轉讓的前提下，建成后按比例分房自用的暫免征土地增值稅。如通過轉讓土地換取的房屋、建筑物，應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定計征土地增值稅。對這類以實物（房屋、建筑物）形式取得的收入的確定，暫以受讓（購買）土地方修建還建房的支出（建造成本）計算。
（五）關于舊城改造項目的問題
《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文第四條所指的舊城改造應當是重慶市建設主管部門批準、經市局確認的舊城改造項目。
十、各區縣局要高度重視土地增值稅清算工作。土地增值稅涉及當前社會敏感的房地產領域，政策性強，計算復雜，清算難度大，搞好土地增值稅清算又是做好土地增值稅工作的關鍵所在，各區縣局要把土地增值稅清算作為當前工作重點，精心準備、認真落實，特別是要抓好內部培訓和對外宣傳工作，確保土地增值稅清算工作順利進行。
本通知從2007年2月1日起執行，以前規定與本通知有抵觸的一律以本通知為準。
附件2：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）
xxx（ ） 號
xxx公司：
我們接受委托，對貴公司xx房地產開發項目土地增值稅清算《土地增值稅納稅申報表》進行審核鑒證。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）及其他有關規定編報《土地增值稅納稅申報表》，提供真實、合法、完整的土地增值稅會計資料及其涉稅相關資料是貴公司的責任。我們的責任是按照國家稅務總局14令《注冊稅務師管理暫行辦法》和土地增值稅相關法律法規對貴公司xx房地產開發項目《土地增值稅納稅申報表》進行審核鑒證并出具真實合法的審核報告。在審核過程中，我們結合貴公司的實際情況實施了包括審核會計記錄等我們認為必要的審核程序。
經審核，我們對貴公司xx房地產開發項目土地增值稅清算有關情況披露如下：
開發項目銷售收入xxx元，扣除項目金額xxx元，土地增值額xxx元，適用稅率 ％，應繳土地增值稅額xxx元，已繳土地增值稅 元，應補（退）土地增值稅 元。
xxx事務所有限公司 中國注冊稅務師：
中國 重慶 中國注冊稅務師：
年 月 日
附件：
1、xx公司房地產開發項目《土地增值稅納稅申報表》
2、土地增值稅審核情況說明
土地增值稅清算審核事項說明
我們接受委托，對貴公司xxx房地產開發項目土地增值稅清算情況進行了審核，現將審核情況說明如下：
一、企業基本情況
企業名稱：
住 所：
法定代表人：
注冊資本：
企業類型：
經營范圍：
歷史沿革：
二、房地產開發項目概況
應說明項目名稱、坐落位置、占地面積、報建情況、開工時間、完工時間、預售許可證取得時間、容積率、綠化覆蓋率、棟數、建筑結構、規劃建筑面積、實際完成建筑面積，房屋用途分布（住宅、商業及會所、車庫、物業管理場所、設備層、轉換層等相關配套用房的面積、權屬），已銷售房屋建筑面積、銷售完成比例，非直接銷售和自用房地產情況（包括面積、金額、作價依據等），剩余房屋建筑面積等情況。
特別應說明開發項目實際投資與99定額標準及項目預算比對情況和產生差額的原因。
三、審核情況說明
（一）xx房地產開發項目銷售收入的審核
1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售收入的情況文字描述
貴公司xx房地產開發項目總建筑面積 平方米，已銷售面積 平方米，尚余面積 平方米，累計實現銷售收入 元。（注：若存在開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況應單獨披露面積、作價依據等）。
2、整體轉讓未竣工房地產開發項目收入的情況文字描述
貴公司轉讓xxx未竣工房地產開發項目取得的收入 元。
3、直接轉讓土地使用權收入的情況文字描述
貴公司轉讓土地使用權取得的收入 元。
（二）扣除項目的審核
1、取得土地使用權支付的金額
貴公司xx房地產開發項目占有土地使用權面積 平方米，實際支付土地使用權出讓金 元（或轉讓地價款）。
2、房地產開發成本
貴公司xx房地產開發項目列支開發成本 元，其中：土地征用及拆遷補償費 元；前期費用 元；建筑安裝工程費 元；基礎設施費 元；公共配套設施費 元（指不能有償轉讓的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施發生的建造費用）；開發間接費用 元。
3、房地產開發費用
（1）利息支出
貴公司xx房地產開發項目列支利息支出 元。
（2）其他開發費用
貴公司xx房地產開發項目應扣除其他開發費用 元。
4、與轉讓房地產相關的稅費
貴公司xx房地產開發項目銷售開發產品實際發生的稅費 元（包括營業稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加）。
5、加計扣除
貴公司xx房地產開發項目應加計扣除金額 元。
（三）適用土地增值稅稅率
貴公司xx房地產開發項目土地增值額 元，與扣除項目的比率為 %，適用稅率 %.
（四）應繳土地增值稅
貴公司xx房地產開發項目應繳土地增值稅 元，已繳土地增值稅 元，應補（退）土地增值稅 元。
四、貴單位對審核情況的意見
xxx稅務師事務所
年 月 日
京公網安備 11010802041402號