各區、縣地方稅務局、各分局：源自東奧會計在線

    為了進一步加強土地增值稅清算的管理工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）及土地增值稅相關政策文件，市局制定了《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），現印發給你們，并就有關問題通知如下，請一并依照執行。

    一、土地增值稅清算工作是土地增值稅征收管理的重要環節，是依法行政，確保國家足額入庫的重要保證。各局在強化土地增值稅稅款預征工作的同時，要認真貫徹落實《管理辦法》的精神，做好土地增值稅清算的各項管理工作。源自東奧會計在線

    二、為了更好地開展清算工作，各局應依照《管理辦法》，結合本地區土地增值稅征管的實際情況，制定本局清算工作的具體工作流程，落實崗位責任，確保清算土地增值稅稅款工作的順利實施。

    附件：1.土地增值稅清算鑒證報告

    2.土地增值稅清算申請表

    3.土地增值稅清算通知書

    4.土地增值稅清算材料清單

    5.土地增值稅清算受理通知書

    6.土地增值稅清算補充材料通知書

    7.土地增值稅清算中止核準通知書

    8.土地增值稅清算終止核準通知書

    9.土地增值稅核定征收通知書

    二ОО七年四月九日

房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法

    第一章 總則

    第一條 為了規范房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》及有關文件的規定，制定本辦法。

    第二條 凡從事房地產開發的企業應辦理清算土地增值稅手續的房地產開發項目，包括未預征土地增值稅稅款的房地產開發項目，均適用本辦法。

    第三條 土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為對象，對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。

    第四條 納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續時應在報送有關資料的同時附送中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，標準格式見附件1）。

    第二章 清算條件

    第五條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續：

    （一）全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目。

    （二）整體轉讓未竣工的房地產開發項目。

    （三）直接轉讓土地使用權的項目。

    （四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。

    第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

    （一） 納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產開發建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的。

    （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

    （三）經主管地方稅務機關進行納稅評估發現問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目。

    第七條 房地產開發企業納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

    第三章 清算申請與受理

    第八條 凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（附件2），經主管地方稅務機關核準后，即可辦理竣工清算稅款手續。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的，應將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

    第九條 凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（附件3）并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經主管地方稅務機關核準后，在90日內辦理清算稅款手續。

    第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，應向主管稅務機關提交有關清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件4）。須提交的有關資料如下：

    （一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等。

    （二）國有土地使用權證書。

    （三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

    （四）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。

    （五）能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。

    （六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式 ，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

    （七）清算項目的工程竣工驗收報告。

    （八）清算項目的銷售許可證。

    （九）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等。

    （十）《土地增值稅清算鑒證報告》。

    （十一）《土地增值稅納稅申報表（一）》。

    （十二）稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

    第十一條 納稅人應準確、據實填寫各類清算申報表和相關表格；納稅人委托中介機構代理進行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。

    第十二條 主管地方稅務機關在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時，應認真核對納稅人提供的資料，并嚴格按照《鑒證報告》標準格式進行驗收，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件5）交納稅人轉入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內容不規范、審計事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》（附件6）交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續。

    第四章 清算審核

    第十三條 主管地方稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90日內完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關要求的補正資料時間。

    第十四條 主管地方稅務機關應認真審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實有效；審核《鑒證報告》的真實性；格式的規范性；內容的齊全性，內容應包含開發項目總建筑面積、批準總銷售面積、企業總自用面積、總配套設施面積、項目分類用途情況、允許分攤的配套設施面積、本次土地增值稅清算面積，審核各表格扣除項目內容與相關資料的關系等。主管地方稅務機關有權對《鑒證報告》的工作底稿進行抽查和檢查。

    第十五條  清算項目銷售收入的確定。銷售收入是指銷售商品房所取得的全部價款及有關的經濟收益。收入的確認重點審核企業預售款和相關的經濟收益是否全部結轉為銷售收入，同時應審核向購買方收取的房價款中是否包含代收費用。

    對房地產開發企業將開發的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權屬轉移時應視同銷售房地產，取得其收入確定由主管地方稅務機關按照當期同類區域、同類房地產的市場價格核定。

    對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務機關依照上述方法的市場價格核定。

    第十六條 對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定計算，發生的各項成本和費用應按實際發生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得包括在扣除項目金額中。

    第十七條 納稅人應向稅務機關提供合法有效憑證，方可據實扣除項目金額的范圍如下：

    （一）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

    （二）納稅人在房地產開發過程中實際發生的土地征用費用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出。

    （三）納稅人在銷售房地產過程中繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

    第十八條 對開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等，按實際發生額據實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，稅務機關應按核定辦法扣除：

    （一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的；

    （二）提供的開發成本資料不實的；

    （三）發現《鑒證報告》內容有問題的；

    （四）虛報房地產開發成本的；

    （五）清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。

    第十九條 地方稅務機關根據建設部門定期公布的建安指導價格，結合商品房用途、結構等因素制定《分類房產單位面積建安造價表》，并據此核定第十八條所列四項開發成本的扣除額。《分類房產單位面積建安造價表》及核算方法，由市地方稅務局另行制定下發。

    第二十條 公共配套設施費的扣除范圍確認，以房地產開發中必須建造、但不能有償轉讓的非營利性的社會公共事業設施所發生的支出確定。非營利性的社會公共事業設施主要是指：物業辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再計算分攤。

    對于成片開發分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發生的費用進行分攤。

    對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。

    第二十一條 對開發土地和新建房及配套設施的費用（銷售費用、管理費用、財務費用）扣除的確定，對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的5％計算扣除。

    對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。

    第五章 清算管理

    第二十二條 各區縣地方稅務局要做好土地增值稅的清算管理工作，認真查驗和審核清算企業報送的《鑒證報告》內容及相關資料，在審查清算項目過程中因鑒證事項或其他問題需要納稅人進一步補充與清算項目相關的證明資料時，決定暫停清算，應向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準通知書》（附件7），待納稅人重新補充證明資料后，再辦理稅款清算手續。對納稅人不能按主管稅務機關規定期限提交補正材料的，應將清算項目資料移交給稅務稽查部門，由稽查部門進行清算工作。

    第二十三條 主管地方稅務機關經過清算審核后，對清算項目需要進行納稅評估的，應將全部資料移交納稅評估部門進行清算評估工作，經過納稅評估后，決定對納稅人申請的清稅項目不予核準，需轉入檢查程序進行檢查的，應向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》（見附件8）送達納稅人，并將全部清稅資料移交稽查部門，按照有關規定進行稽查檢查工作。

    第二十四條 主管地方稅務機關在清算項目審核中，發現有下列情況的之一的，應將全部資料移交納稅評估或稽查部門進行清算工作。

    （一）納稅人辦理清稅時，報送的《鑒證報告》內容不規范，退回重報后，《鑒證報告》仍不符合要求的；

    （二）納稅人辦理清稅時，提供《鑒證報告》需要退稅的；

    （三）納稅人未按土地增值稅政策規定預繳稅款的。

    第二十五條 地方稅務機關在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發現納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）。

    （一）依照法律、行政法規的規定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；

    （二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；

    （三）符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的；

    （四）納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

    第二十六條 主管地方稅務機關通過清算審核對清算項目需要進行核定征收的，應向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》（見附件9）送達納稅人。

    地方稅務機關通過對房地產開發項目納稅評估或稽查檢查需要進行核定征收的，應向納稅人開具《土地增值稅核定征收通知書》送達納稅人。

    第二十七條 經地方主管稅務機關清算審核后，需辦理退還土地增值稅手續的，依照《北京市地方稅務局退稅管理暫行辦法》（京地稅征〔2003〕686號）規定的程序辦理退稅手續。

    第二十八條 主管稅務機關負責將清算工作中形成的資料與原保存的該項目稅務資料按照《北京市地方稅務局稅務檔案管理辦法》（京地稅檔〔2004〕73號）的有關規定合并立卷。對于成片開發分批清算土地增值稅的項目，應在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后再進行歸檔。

    第六章 對中介機構的管理

    第二十九條 房地產開發企業土地增值稅清算專項鑒證業務，可由納稅人委托具有主管部門批準資質的中介機構進行。

    第三十條 中介機構應對不同用途的房地產開發清算項目所涉及的收入、成本、費用等情況加以區分并說明情況。

    第三十一條 中介機構對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證。中介機構應按稅務機關規定的《鑒證報告》范本和內容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務部門參考，并接受稅務機關要求提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。

    第三十二條 對中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回后，仍未達到清算要求的，將不允許再從事土地增值稅清算鑒證業務工作。

    第七章 清算處罰

    第三十三條 對房地產開發企業納稅人存在未及時、如實進行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條、六十三條、六十四條等有關規定進行處罰。

    第三十四條 稅務機關在土地增值稅清算審核工作中，一經發現中介機構違反有關稅收法律、法規出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十八條規定進行處罰外，還應對違紀單位進行通報，凡對被通報的中介機構出具的鑒證報告，在辦理土地增值稅清算工作時均不予認可。

    第八章 附則

    第三十五條 本辦法所涉及各文書和表格均列舉在附件中。

    第三十六條 此前規定與本辦法不一致的，按本辦法執行。

    第三十七條 本辦法自下發之日起開始執行。

    第三十八條 自本通知生效之日起，原《北京市地方稅務局關于印發北京市地方稅務局清算土地增值稅稅款管理工作規程的通知》（京地稅地〔2004〕628號）和《北京市地方稅務局印發關于房地產開發企業清算土地增值稅附送專項審計報告的管理辦法的通知》（京地稅地〔2002〕305號）廢止。