類 別：土地增值稅文 號：[95]浙國稅外第127號、[95]浙地稅第38號頒發日期：1996-07-02
地 區：浙江行 業：全行業時效性：有效
各市、地、縣國家稅務局、地方稅務局、省國家稅務局、地方稅務局直屬一分局、直屬二分局：
根據國務院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）和財政部《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）及財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》精神，結合我省實際情況，就一些具體問題作如下規定，請認真貫徹執行。
一、與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用按如下規定扣除：1.財務費用中的利息支出。凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構（包括非銀行的金融機構）證明的，允許據實扣除，但最高不能超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其它房地產開發費用，按《細則》第七條第（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%計算扣除。2.凡不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按《細則》第七條第（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%計算扣除。
二、普通標準住宅是指按普通住宅標準指標設計和建造的，物價部門按普通住宅標準核價的居民居住用房，具體標準由各地制定，報省地方稅務局審定。
三、企業必須設置以最基本的核算項目或核算對象為單位的獨立帳戶，對取得土地使用權所支付的費用和開發土地新建房及配套設施的成本進行歸類核算。據此分攤房地產開發費用，并作為加計扣除的基數。企業基本核算單位設置不清的，稅務機關有權確定基本核算單位?；镜暮怂沩椖浚▎挝唬┮唤洿_定，不得隨意更改。
四、轉讓房地產的收入指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物向對方收取的全部價款和各種經濟收益。不包括代扣代繳的固定資產投資方向調節稅。
五、新舊房按如下標準界定：凡新建完工可投入使用的房產為新建房，新建房連續使用一年以上或未使用三年以上的房產視作舊房。
六、對納稅人采取預售方式轉讓房地產的，可按預收金額1%-3%內預征土地增值稅。對納稅人采取分期收款方式轉讓房地產，能正確核算扣除項目的，按有關規定征稅，如果不能正確核算扣除項目的，按分期收款金額在1%-3%內預征土地增值稅。對采取預征方式征收土地增值稅的，待項目竣工辦理結算后進行清算，多退少補。
七、計算繳納土地增值稅的房地產評估價格、必須經稅務機關確認或由市、縣稅務局指定的評估機構評定。指定的評估機構需報省地方稅務局審核認定。
八、凡《條例》《細則》規定減免稅的事項，都須經縣（市）以上稅務機關審核批準。
九、納稅人因經常發生房地產轉讓而難以每次轉讓后申報的，經主管稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由市、縣稅務機關確定，但最長不得超過一季度一次。
十、納稅義務發生時間按如下規定執行：轉讓房地產并一次性取得收入的為取得收入的當天；以賒銷或分期收款方式轉讓房地產的，為本期收到價款的當天或合同約定本期應收價款日期的當天；采用預收價款方式轉讓房地產的，為收到預收價款的當天。
十一、與轉讓房地產有關的稅金，除《細則》第七條第（五）項外，我省還允許扣除糧食附加稅、糧食補償金、水利建設專項資金。
十二、根據《細則》規定，《條例》施行之日至《細則》發布之日這一期間的土地增值稅參照《細則》的規定計算征收。即凡是在1994年1月1日以后轉讓房地產并取得收入的單位和個人，都應按《條例》《細則》的規定繳納土地增值稅。
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