類 別：土地增值稅文 號：滬地稅地[1995]40號頒發日期：1996-06-16
地 區：上海行 業：全行業時效性：有效
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》的規定，結合本市的實際情況，對有關征收管理問題，作如下補充規定：
一、房地產開發企業出售商品房或轉讓土地使用權和其他經營單位轉讓房地產的土地增值稅，由主管稅務機關負責征收管理，其中內資企業由負責內資企業征管的稅務機關征收，外資企業由負責外資企業征管的稅務機關征收。
二、機關、團體、事業等非經營性單位和個人轉讓房地產的土地增值稅，由其所在地負責地方稅征管的稅務機關征收。
三、納稅人轉讓房地產跨省、自治區、直轄市范圍的，應按房地產所在地分別申報納稅。如轉讓房地產在本市范圍內跨二個或二個以上地區的，除機關、團體、事業等非經營性單位和個人按納稅人所在地稅務機關申報納稅外，均應向主管稅務機關集中申報納稅。
四、出售商品房或轉讓土地使用權較多的房地產開發企業，可按季申報納稅，具體稅款繳納期限由主管稅務機關確定。土地增值稅的繳納應在營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等之后、所得稅之前繳納，以便在計算土地增值稅時扣除營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，計算所得稅時扣除土地增值稅。
五、房地產開發企業在若干地塊綜合開發各類商品房，既有住宅又有辦公樓、標準廠房，既有普通標準住宅又有高級公寓、別墅等，對已出售的商品房中，屬于同一地塊同類型商品房，可合并申報計算土地增值稅；屬于不同地塊不同類型商品房，應分別申報計算土地增值稅。
六、土地增值稅納稅申報表等征管資料，由國家稅務總局統一表格式樣，納稅人必須按稅法的有關規定和申報表的填報要求，向主管稅務機關或所在地稅務機關如實申報轉讓房地產取得的收入、扣除項目金額以及應納稅款，并按期繳納稅款。
七、土地增值稅納稅申報表包括適用于從事房地產開發納稅人的《土地增值稅項目登記表》和《土地增值稅納稅申報表（一）》及適用于非從事房地產開發企業納稅人的《土地增值稅納稅申報表（二）》。從事房地產開發的納稅人，應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后，根據稅務機關確定的時間，向主管稅務機關報送《土地增值稅項目登記表》，并在每次轉讓（包括預售）房地產時，依次填報表中規定欄目的內容；納稅人轉讓（包括預售）其開發的房地產并取得收入的，應根據稅務機關確定的時間，定期向主管稅務機關報送《土地增值稅納稅申報表（一）》。非從事房地產開發的納稅人應在簽訂房地產轉讓使用后的七日內，向主管稅務機關或所在地稅務機關填報《土地增值稅納稅申報表（二）》。
八、從事房地產開發的納稅人，不論是在1994年1月1日以前或以后簽訂開發合同及立項的房地產，只要在1994年1月1日以后發生轉讓（包括預售）房地產的，都必須填寫《土地增值稅項目登記表》和《土地增值稅納稅申報表（一）》，經稅務機關審核后確定征免土地增值稅。
九、房地產開發納稅人出售非本身開發的商品房（即購入商品房用于出售的），應填報《土地增值稅納稅申報表（二）》，具體報送日期可與出售本身開發的商品房填報《土地增值稅納稅申報表（一）》同。
十、為了便于計算土地增值稅增值額，根據出售房地產的不同情況分別設計以下四種扣除公式：
1.土地使用權轉讓（指土地使用權人將未附有建筑物和其他附著物的土地使用權出售給買受人）。
增值額＝轉讓土地使用權收入－（取得土地使用權時所支付的價款＋對土地進行開發的成本）×125%－利息支出－銷售稅金
2.建造商品房出售的（指納稅人取得土地使用權后，建造商品房，并將商品房連同土地使用權一并出售）。
增值額＝出售商品房取得收入－（取得土地使用權時所支付的價款＋建造商品房及配套設施的成本）×125%－利息支出－銷售稅金
3.購入商品房用于出售的（指納稅人購入商品房用于出售的經營業務）
增值額＝出售商品房取得的收入－購入商品房支付的價款－三項費用（包括利息支出）－銷售稅金
4.其他房地產轉讓（指納稅人出售舊房連同土地使用權一并轉讓）
增值額＝出售房地產取得的收入－取得土地使用權時所支付的價款（如屬行政劃撥的無償用地應為“零數”）－房產評估重置價×成新率－銷售稅金
十一、納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發，分塊轉讓，對允許扣除項目的金額，原則上按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，若按此辦法難以計算或明顯不合理的，也可按建筑面積計算分攤允許扣除項目的金額。對項目完全竣工前無法按實際成本計算的，可先按建筑面積預算成本計算，待該項目完工后，再按實際發生成本進行清算，多退少補。
十二、土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。因此，納稅人不能由于開征土地增值稅而任意更改房地產成本核算的最基本核算項目或核算對象。
十三、土地增值稅的房地產評估價格是指按照《暫行條例》及其《實施細則》規定的評估方法（即：對轉讓房地產收入按市場比較法評估出市場交易價、對扣除項目金額按重置成本法評估出房屋成本價）評估出的價格。未按規定的評估方法，評估的房地產價格，不能作為稅務部門計稅時的參考依據。
十四、由于土地增值稅所說的房地產評估與一般房地產評估價有區別，因此納稅人在房地產交易市場估價轉讓房地產后，在計算征收土地增值稅時需重新按《暫行條例》和《實施細則》的規定評估價值（只評估房產、建筑物及地上附著物的價值，不評估土地價值）。經稅務機關確認后作為計稅時的參考依據。
十五、有些房地產開發企業僅出售商品房的使用權，或者如閔行、虹橋、漕河涇開發區雖然出售商品房、標準廠房的產權，但土地使用權歸開發企業所有并收取地租的，由于未發生土地使用權轉讓，均不征收土地增值稅。
十六、土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權為征稅對象。對各鄉村在集體土地開發建造商品房出售，鄉鎮企業和農民轉讓房地產時土地仍屬集體所有的，均不征收土地增值稅。
以上各點請遵照執行。
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