類 別：土地增值稅文 號：京地稅二[1996]240號頒發日期：1996-05-07
地 區：北京行 業：全行業時效性：有效
區、縣地方稅務局、各分局，市局各直屬單位：
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）其及《實施細則》和財政部、國家稅務總局財稅字[1995]48號《關于土地增值稅一些若干具體問題規定的通知》、財法字[1995]7號《關于對一九九四年一月一日前簽訂開發及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》和北京市人民政府京政發（[1996]7號《北京市人民政府關于征收土地增值稅有關政策問題的通知》文件精神，結合北京市具體情況，對土地增值稅若干征收管理問題通知如下：
一、關于納稅人辦理納稅登記和納稅申報手續問題
1、按照土地增值稅有關規定，凡有轉讓土地使用權和房地產行為并取得收入的單位和個人，都要按規定到房地產座落地地方主管稅務機關辦理納稅登記和納稅申報手續。一個建設項目不論轉讓次數的多少，只辦理一次納稅登記手續。
2、專門從事房地產開發以及主管或兼營房地產開發業務的單位，應在簽訂房地產開發合同（或立項）后7日內辦理納稅登記手續，在簽訂轉讓合同并取得收入后7日內填報土地增值稅納稅申報表。如因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓以后申報的，由納稅人提出申請，經地方主管稅務機關批準，可于季度終了后7日內辦理納稅申報手續。轉讓存量房地產的單位和個人，應在辦理房地產買賣契約為后7日內填報《土地增值稅納稅申報表》。
3、凡在1994年1月1日前簽訂房地產開發合同或已立項并已按規定投入資金進行開發的，在1994年1月1日至1998年12月31日期間首次轉讓房地產的，免征土地增值稅，簽訂合同以有償受讓土地合同之日為準，并按下列規定辦理登記，申報手續。
（1）、在1994年1月1日至1996年9月30日期間首次轉讓房地產并取得收入的單位，應于1996年9月30日前到地方主管稅務機關補辦免稅手續。
（2）、在1996年10月1日以后首次轉讓房地產并取得收入的單位，應于取得轉讓收入后7日內到地方主管稅務機關辦理免稅手續。
4、凡在1994年1月1日--1996年9月30日期間簽訂的房地產開發合同（或立項）的單位，應于1996年9月30日前到地方主管稅務機關補辦納稅登記手續。
5、凡在1994年1月1日至實施細則發布之日期間取得的房地產轉讓收入，經市政府批準暫緩征收土地增值稅，納稅人應于1996年9月30日前到地方主管稅務機關補辦緩交土地增值稅手續。
凡在實施細則發布之日至1996年9月30日期間取得的房地產轉讓收入，納稅人應于1996年9月30日前到地方主管稅務機關補辦納免稅手續。
6、對符合《暫行條例》和《實施細則》中減免稅規定的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅；個人轉讓居住滿三年未滿五年，滿五年或五年以上的自住房；因實施城市規劃、國家建設需要由納稅人自行轉讓房地產及國家依法征用、收回的房地產亦應按規定的程序辦理減免稅申請審批手續（具體操作規程和免稅證明附后）。
二、關于納稅環節問題
土地增值稅的納稅義務發生時間為納稅人取得房地產轉讓收入和取得預售房地產價款的當天。
三、關于納稅期限問題
土地增值稅的納稅期限為納稅人辦理納稅申報手續后3日內。
四、關于預征土地增值稅問題
對房地產開發企業在項目全部竣工清算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據實計算土地增值稅的，可采取預征的辦法組織征收，其預征方法為：
1、納稅人預售標準住宅，依預售收入的0.5%預征土地增值稅，年度結利后一個月內和項目竣工清算后2個月內到地方主管稅務機關匯算清繳，多退少補，清算期限為3年。
2、納稅人預售非普通標準住宅、別墅、公寓、賓館、飯店、辦公寫字樓等其他房地產，依預售收入按規定比例預征土地增值稅，年度結利后一個月內和項目竣工清算后2個月內到地方主管稅務機關匯算清繳，多退少補，清算期限為3年。
預征率如下：
| 轉讓房地產項目 | 賓館、飯店、 辦公、寫字樓 | 公寓、別墅、非 普通標準住宅 | 其他 |
| 預征率 | 3% | 2% | 1% |
納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，原則上按建筑面積計算分攤，如采取其它方式計算分攤的，須報經地方主管稅務機關確認同意后執行。
六、關于轉讓新建房屋如何計算扣除項目金額問題納稅人取得新建房在一年以內轉讓的，以取得房地產時所支付的價格為扣除項目金額，如有其他資金投入的，按評估價格計算扣除。
七、關于加計20%扣除方法問題
對預售商品房的房地產開發企業，其加計20%扣除，采取項目年終結利和竣工清算稅款時一并扣除的方法。
八、關于計稅單位問題
根據《實施細則》第八條規定，房地產綜合開發企業應依照財務會計制度規定的基本核算項目或核算對象為計稅單位。但以“開發小區”為計稅單位的房地產綜合開發企業，對“開發小區”內的別墅、公寓、辦公寫字樓、賓館飯店、非普通標準住宅等其他房地產，應分別按單位工程（棟號）計算繳納土地增值稅。普通標準住宅與其他公建房成本劃分不清的，一律按規定征稅。成本核算單位一經確定，在土地增值稅未清算之前，不得變動。
九、關于委托有關部門代征土地增值稅問題。
對于單位和個人轉讓存量房地產，由于稅源零散，采取委托有關部門代征的方式，具體代征辦法另行規定。
附件：
1.關于辦理出售普通標準住宅免稅申報審批手續的操作規程（普通標準住宅審核表）。
2.關于辦理國家征用、收回房地產免稅審批手續的操作規程。
3.關于辦理實施城市規劃、國家建設需要轉讓房地產免稅申報審批手續的操作規程。
4.關于辦理轉讓自用住房減（免）稅審批手續的操作規程。
5.一九九四年元月一日前簽訂房地產開發合同（或立項）定期免稅證明。
6.暫緩征稅證明。
一九九六年六月五日
附件1：
關于辦理出售普通標準住宅免稅申報審批手續的操作規程
一、本操作規程適用于符合《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《北京市“九五”住宅建設標準》規定的普通標準住宅轉讓行為。
二、凡在本市開發建造并出售普通標準住宅的納稅人，應按規定到地方主管稅務機關辦理納稅登記手續的同時，持建設項目計劃文件、普通標準住宅設計圖紙（包括：建筑面積、使用面積、住宅裝修標準、住宅設備標準）等有關證明材料辦理普通標準住宅認定手續，并根據稅務機關要求填寫《普通標準住宅審核表》（附后）。
三、地方主管稅務機關根據土地增值稅有關政策規定，《北京市“九五”住宅建設標準》、市建委有關住宅初裝修標準及建設項目計劃文件、普通標準住宅設計圖紙及納稅人填寫的《普通標準住宅審核表》進行審核。審核無誤確認后，簽署意見并加蓋公章。
四、納稅人預售普通標準住宅，在取得收入后7日內到地方主管稅務機關填報《土地增值稅納稅申報表》，經稅務機關審核批準后，按預售收入的0.5%預征土地增值稅。待年度結算后一個月內和項目竣工清算后兩個月內持建設項目計劃文件、普通標準住宅設計圖紙、普通標準住宅審核表、當期財務報表、土地增值稅納稅申報表和項目竣工驗收報告（項目竣工清算后攜帶）到地方主管稅務機關辦理匯算清交手續。
納稅人銷售普通標準住宅，在取得銷售收入后7日內，持建設項目計劃文件、普通標準住宅設計圖紙、普通標準住宅審核表、當期財務報表到地方稅務機關填報《土地增值稅納稅申報表》。經主管稅務機關核實，對增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅免征土地增值稅。
五、未經地方主管稅務機關認定的，不得享受普通標準住宅的優惠政策。
普通標準住宅審核表
填表日期 年 月 日
| 報表單位 | 經濟類型 | |||||||||||
| 單位地址 | 聯系人電話 | |||||||||||
| 項目坐落地址 | ||||||||||||
| 建設項目計劃文件批號 | 批文機關 | |||||||||||
| 計劃投資額 | 萬元 | 建筑結構 | 建筑總面積 | 平方米 | ||||||||
| 審核項目 | 一居室 | 戶 | 使用面積 | 平方米/每戶 | ||||||||
| 二居室 | 戶 | 使用面積 | 平方米/每戶 | |||||||||
| 三居室 | 戶 | 使用面積 | 平方米/每戶 | |||||||||
| 住宅裝修標準 | ||||||||||||
| 住宅設備標準 | ||||||||||||
| 主管稅務部門審核意見 | 年 月 日 | |||||||||||
關于辦理國家征用、收回房地產免稅審批手續的操作規程
一、本操作規程適用于因國家建設需要被依法征用、收回房地產的行為。
二、因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用房產或收回土地使用權的納稅人，在取得政府征用收回房地產文件后一個月內，到地方主管稅務機關辦理土地增值稅免稅審批手續。
三、地方主管稅務機關在接到納稅人提供的有關文件資料后7日內進行審核，審核無誤后開具《國家征用、收回房地產免稅證明》（附后）并加蓋公章。
四、納稅人憑審核蓋章后的《國家征用、收回房地產免稅證明》享受土地增值稅免稅規定。未經地方主管稅務機關審核批準的，一律不享受有關優惠政策。
國家征用、收回房地產免稅證明
_________單位：
你單位所擁有的位于_______的房地產因城市實施規劃，國家建設的需要被依法征用，按照有關規定免征土地增值稅，特此證明。
________區（縣）__________地方稅務局
年 月 日（簽章）
附件3：
關于辦理因實施城市規劃、國家建設需要轉讓房地產免稅申報審批手續的操作規程
一、本操作規程適用于因實施城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的行為。
二、納稅人在轉讓原房地產的協議書被批準后一個月內，持規劃建設方案、污染擾民搬遷項目計劃書、轉讓房地產協議書等有關證明文件到北京市經委環保處領《國家征用、收回及搬遷企業轉讓房地產免征土地增值稅審批表》（以下簡稱《審批表》，附后），一式四份，由市經委、主管總公司、局、辦簽署意見并加蓋公章。
三、納稅人在取得有關部門審批后的《審批表》7日內持此表及上述證明文件到地方主管稅務機關辦理申請免稅手續。
四、地方主管稅務機關對納稅人提交的《審批表》及有關證明文件在7日內進行審核，簽署意見并加蓋公章，報市地方稅務局審批。
五、市地方稅務局對《審批表》及有關材料在7日內進行審核，簽署意見并加蓋公章后留存一份，其余分別退回地方主管稅務機關、市經委及納稅人各一份。
六、納稅人憑審核同意的《審批表》享受土地增值稅免稅規定。未經地方稅務機關批準的一律不得享受有關優惠政策。
國家征用、回收及搬遷企業轉讓房地產免征土地增值稅審批表
| 申請企業名稱 | （蓋章） | 現地址 | ||||||||
| 聯系人名稱 | 固定資產凈值 | 萬元 | 所屬類型 | |||||||
| 廠址分布 | 地址 | 占地面積(平方米) | 建筑面積(平方米) | 產權歸屬 | 本次轉讓(平方米) | |||||
| 1 | ||||||||||
| 2 | ||||||||||
| 3 | ||||||||||
| 4 | ||||||||||
| 轉讓收入總額 | 轉讓房地產總金額 | 萬元 | ||||||||
| 其中： | 房產轉讓金額 | 萬元 | ||||||||
| 土地轉讓金額 | 萬元 | |||||||||
| 其他轉讓金額 | 萬元 | |||||||||
| 扣除項目金額 | 扣除項目總金額 | 萬元 | ||||||||
| 其中: | 房產及建筑物評估價格 | 萬元 | ||||||||
| 土地出讓金 | 萬元 | |||||||||
| 轉讓房地產有關稅金 | 萬元 | |||||||||
| 增值額 | 萬元 | 免征土地增值稅金額 | 萬元 | |||||||
| 主管總公司、局、辦審批意見： 年 月 日 | 市經委審批意見： 年 月 日 | |||||||||
| 區、縣地方稅務局審核意見： 年 月 日 | 市地稅局審批意見： 年 月 日 | |||||||||
| 附件：確認國家征用、收回及搬遷企業有關材料。 填表日期： 年 月 日 | ||||||||||
附件4：
關于辦理轉讓自用住房減（免）稅審批手續的操作規程
一、本操作規程適用于納稅人轉讓居住滿3年不滿5年和居住滿5年或5年以上自用住房的行為。
二、納稅人在房屋土地管理部門辦理買賣契約后7日內，持房屋土地管理部門出具的居住年限證明、房屋產權證明、房地產買賣契約、房地產價格評估報告等有關證明材料及《土地增值稅納稅申報表》到地方主管稅務機關辦理有關減（免）稅審批手續。
三、地方主管稅務機關對納稅人轉讓居住滿5年或5年以上自用住房在7日內進行審核，審核無誤后開具《免稅證明》（附后）。
對轉讓居住滿3年未滿5年的自用住房，地方主管稅務機關在確認評估價格無誤后減半征收土地增值稅。
四、納稅人持《免稅證明》或《納稅憑證》到房屋土地管理部門辦理房地產權屬變更手續。
五、未經地方主管稅務機關審核認定居住年限的自用住房，不得享受有關減稅或免稅優惠政策。
免稅證明
________市、區（縣）房屋土地管理部門：
__________于 年 月 日轉讓位于______的自用住房，經我們審核，其居住已滿5年。按照有關規定免征土地增值稅，請予辦理房地產權屬過戶手續。
_______區（縣）_______地方稅務局
年 月 日（簽章）
附件5：
一九九四年元月一日前簽訂房地產開發合同（或立項）定期免稅證明
________單位，經我部門調查核實，你單位與____于 年 月 日簽訂____合同，并已按規定對位于________的房地產進行投資開發。該房地產于 年 月 日首次進行轉讓，按照有關規定免征土地增值稅，特此證明，請持此證明辦理房地產權屬過戶手續。
____區（縣）____地方稅務局
年 月 日（簽章）
附件6：
暫緩征稅證明
______單位：
你單位與________于19 年 月 日簽訂_______合同（協議）對________地區的房地產在19 年 月 日內以______萬元價格已經轉讓，按照有關規定，暫緩征收土地增值稅，特此證明。請持此證明辦理房地產權屬過戶手續。
_______區（縣）_______地方稅務局
年 月 日（簽章）
京公網安備 11010802041402號