類 別：土地增值稅文 號：京地稅二[1996]251號頒發日期：1996-06-30
地 區：北京行 業：全行業時效性：有效
各區、縣地稅局、各分局，市局各處室、直屬單位：
為搞好本市貫徹開征土地增值稅工作，市局根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關文件編寫了《土地增值稅納稅指南》，現印發給你們，請你們采取各種形式向納稅單位和個人宣傳，使納稅人切實掌握和熟悉土地增值稅的政策法規和征管規程，增強納稅人依照規范的征管程序依法納稅的觀念。
一九九六年六月七日
土地增值稅納稅指南
一、問：什么是土地增值稅？
答：土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，按照規定的稅率計征的一種稅。國務院在1993年12月13日發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》），財政部于1995年1月27日公布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》），土地增值稅從1994年1月1日起在全國開征。本市自《細則》公布之日起實施土地增值稅。
二、問：土地增值稅的征稅范圍是什么？
答：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物，并取得收入的行為，都是土地增值稅的征稅范圍。具體講：
1、對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，集體土地未經國家征用的不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。
2、轉讓房地產的，只對轉讓后取得的增值收入征稅，雖然發生轉讓房地產行為，但沒有增值收入，如：通過繼承、贈與等無償轉讓房地產的行為不在土地增值稅的征稅范圍。
3、只對轉讓房地產的征稅，不轉讓的不征稅。例如：出租房地產雖然取得了收入，但沒有發生房地產產權的轉讓，所以，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
三、問：誰是土地增值稅的納稅義務人？
答：《條例》第二條明確“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人?！卑ǎ焊黝惼髽I單位、事業單位、國家機關、社會團體、個體經營者。根據《國務院關于外商投資企業和外國企業適用增值稅、消費稅、營業稅等稅收暫行條例的有關問題的通知》的規定，外商投資企業、外國企業、外籍個人、華僑、港澳臺同胞等，只要有轉讓房地產行為并取得增值收入的，都是土地增值稅的納稅義務人，都要按照《條例》的規定繳納土地增值稅。
四、問：土地增值稅的征稅對象是什么？
答：土地增值稅的征稅對象是轉讓房地產所取得的增值額。增值額就是納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規定的扣除項目金額后的余額。
房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益?？鄢椖堪础稐l例》和《細則》規定有以下幾項：
1、取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
2、開發土地和新建房及配套設施的成本（以下簡稱房地產開發成本）。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按發生額扣除。
3、開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用）。是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度的規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算，市政府在京政發[1996]7號《北京市人民政府關于征收土地增值稅有關政策問題的通知》中明確，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，可將不高于商業銀行同類同期貸款利率所支付的利息據實扣除外，其他房地產開發費用應按房地產成本之和的5%的比例計算扣除金額。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并提供金融機構證明的，房地產開發費用按房地產成本之和的10%的比例計算扣除金額。
4、舊房及建筑物的評估價格。是指轉讓已使用在一年以上的房屋及建筑物時，由市政府批準的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經地方主管稅務機關確認的價格。
5、與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時交納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
6、加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20％的扣除。其扣除方法采取項目年終結利和竣工清算稅款時一并扣除的方法。
五、問：土地增值稅的征管范圍是如何確定的？
答：本市土地增值稅由北京市地方稅務局負責征收管理。
六、問：土地增值稅稅率有哪幾檔 ？
答：土地增值稅規定了四級超率累進稅率，它是以增值額與扣除項目金額的比率大小從低到高劃分為四個級次。即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％未超過100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％未超過200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％?！都殑t》第十條還規定，四級超率累進稅率每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數。
七、問：土地增值稅的納稅地點是怎樣確定的？
答：根據北京市的具體情況，市政府在京政發[1996]第7號文件中規定了土地增值稅的納稅地點。具體是：凡在本市轉讓在京房地產的國內單位和個人，向房地產座落地的地方主管稅務機關申報納稅；凡在本市的外商投資企業、外國企業、外籍個人和華僑、港澳臺同胞轉讓房地產的，向地方主管稅務機關申報納稅；轉讓的房地產座落在本市境內跨兩個或兩個以上地區的，由市地稅局確定納稅地點。為利于征管，方便納稅人，北京市地方稅務局要求各區、縣局、分局、直屬單位在地方稅管理科和業務科室設專人專門負責該稅種的征收管理工作。
八、問：單位和個人轉讓房地產如何辦理納稅手續和計算繳納土地增值稅？
答：按照有關規定，轉讓房地產的單位和個人，雙方都要到房地產管理部門申辦買賣過戶手續。根據轉讓內容的不同，納稅人應分別按下列規定進行納稅登記和納稅申報手續。
1、轉讓土地使用權的單位，應分別在簽訂轉讓土地使用權合同和取得轉讓收入七日內，到指定的地方主管稅務機關辦理納稅登記和納稅申報手續，經稅務機關審核后，按規定繳納土地增值稅。土地管理部門憑納稅憑證或免稅證明發放《國有土地使用權證書》。
2、轉讓存量房的單位和個人，應在辦理買賣契約后七日內持《土地增值稅納稅申報表》、居住年限證明、房屋產權證明、房地產買賣契約及房地產價格評估報告到指定的地方主管稅務機關辦理納稅申報審核手續，經稅務機關審核確認后，由房管部門代征土地增值稅。房管部門憑完稅憑證或免稅證明發放《房地產權屬證書》。
3、轉讓存量房的單位和個人，應按下列公式計算繳納土地增值稅：
九、問：房地產開發企業轉讓商品房如何辦理納稅手續？
答：專門從事房地產開發以及主營或兼營房地產開發業務的單位，應在簽訂房地產開發合同（或立項）后7日內辦理納稅登記手續，在簽訂轉讓合同并取得收入后7日內填報土地增值稅納稅申報表。如因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓以后申報的，由納稅人提出申請，經地方主管稅務機關批準，可于季度終了后7日內辦理納稅申報手續。
十、房地產開發企業如何計算繳納土地增值稅？
答：房地產綜合開發企業應依照財務會計制度規定的基本核算項目或核算對象為計稅單位。但以“開發小區”為計稅單位的房地產綜合開發企業，對“開發小區”內的別墅、公寓、辦公寫字樓、賓館飯店、非普通標準住宅等其他房地產，應分別按單位工程（棟號）計算繳納土地增值稅。普通標準住宅與其他公建房成本劃分不清的，一律按規定征稅。成本核算單位一經確定，在土地增值稅未清算之前，不得變動。
對經常發生房地產轉讓的納稅人，在項目竣工清算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因而無法據實計算土地增值稅的，可采取預征的辦法組織征收，其預征方法為：
（1）、納稅人預售普通標準住宅，依預售收入的0.5%預交土地增值稅。
（2）、納稅人預售其他商品房，應按賓館、飯店、辦公寫字樓3%、非普通標準住宅、別墅、公寓2%、其他房地產1%的比例，依預售收入預交土地增值稅。
（3）、納稅人預售上述的房地產，應于年終結利后一個月內或項目竣工清算后兩個月內到地方主管稅務機關匯算清繳，多退少補，清算期為3年。
（4）、房地產開發企業應按下列公式計算繳納土地增值稅：
十一、問：辦理納稅手續時，應攜帶哪些有關資料？
答：1、房地產開發企業在辦理納稅登記和納稅申報手續時應向地方主管稅務機關提交計劃部門批準立項時審批的項目設計任務書、當期財務會計報表及房地產開發成本費用方面的資料、貸款利息證明、房地產價格資料、北京市房地產開發企業銷售專用發票。
2、轉讓存量房的單位和個人在辦理納稅申報手續時，應向地方主管稅務機關提交房地產評估報告、房地產價格資料、與轉讓房地產有關的稅費（手續費、評估費、印花稅票）及其他與轉讓房地產有關的資料（房屋產權證、轉讓合同等）。
十二、問：轉讓存量房是否都要經評估機構評估價格？
答：為了利于維護稅收法紀，強化征管，符合市場經濟的原則，轉讓存量房地產的，原則上都要經市政府批準的房地產評估機構評估價格，地方主管稅務機關據以確認。鑒于國家對個人轉讓居住滿五年或五年以上的自用住房免征土地增值稅，因此，對其可不按評估價格計算免征稅款。
十三、問：對1994年1月1日以前簽訂的房地產開發及轉讓合同，如何辦理納免稅手續？
答：凡在1994年1月1日前簽訂的房地產開發合同或已立項并已按規定投入資金進行開發的，在1994年1月1日至1998年12月31日期間首次轉讓房地產的，免征土地增值稅，簽訂合同以有償受讓土地合同之日為準，并按下列規定辦理登記、申報手續。
（1）、在1994年1月1日至1996年9月30日期間首次轉讓房地產并取得收入的單位，應于1996年9月30日前到地方主管稅務機關補辦免稅手續。
（2）、在1996年10月1日以后首次轉讓房地產并取得收入的單位，應于取得轉讓收入后7日內到地方主管稅務機關辦理免稅手續。
對于個別由政府審批同意進行成片開發、周期較長的房地產項目，其房地產在上述規定5年免稅期以后首次轉讓的，經當地財政、地方稅務部門審核，并報財政部門、國家稅務總局核準可以適當延長免稅期限。
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