類 別：土地增值稅文 號：滬地稅地[1996]38號頒發日期：1996-06-14
地 區：上海行 業：全行業時效性：有效
各直屬稅務分局，各區稅務分局，各縣稅務局，浦東新區財稅局，各區、縣房產管理局，各區規劃土地管理局各縣土地管理局，浦東新區規劃土地管理局，市、區、縣房地產交易管理所，市、區、縣房地產登記處，市房地產估價所：
為了搞好土地增值稅的征收管理，加強稅務部門與房屋土地管理部門的工作配合，
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》、《中華人民共和國城
市房地產管理法》和國家稅務總局、建設部國稅發（1996）48號《關于土地增值
稅征收管理有關問題的通知》、國家稅務總局、國家土地管理局國稅發〔1996〕4
號《關于土地增值稅若干征管問題的通知》等規定，結合本市實際情況，經研究，特對
土地增值稅征管中的有關問題通知如下：
一、建立征管制度。土地增值稅是國家為了規范房地產交易秩序，合理調節土地增
值收益，維護國家權益而開征的稅種。各主管稅務機關和房地產管理部門應互相支持和
配合，結合實際，建立完善的土地增值稅征收管理制度。
二、掌握征稅資料。各級房地產管理部門，在做好房地產交易管理、權屬登記，土
地使用權的變更登記、地價評估等管理工作的同時，根據需要向稅務部門提供全面準確
的房地產權屬人及變動情況、土地使用權出讓、房地產轉讓過戶的時間、價格、合同等
情況，新建商品房的建設項目批文、房屋交付使用證明等征稅資料。各稅務機關對于房
地產管理部門提供的具有保密價值的資料，不得轉讓、泄漏或公開引用。
三、嚴格征稅環節。凡是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的納稅人，
發生買賣交易行為的，在經房地產交易管理所對所簽訂合同等審核認可后，辦理交易過
戶手續前，或直接受理登記申請的，在作出準予登記發證前，應當根據土地增值稅的有
關規定，在規定的期限內到主管稅務機關辦理納稅登記申報手續，經主管稅務機關審核
后，按照規定的期限繳納土地增值稅。
對于已經完稅的納稅人，由主管稅務機關發給市地方稅務局統一印制的《土地增值
稅已稅證明單》（樣式見附件一）；對于不屬征稅范圍或應予免稅的，由主管稅務機關
發給市地方稅務局統一印制的《土地增值稅免稅證明單》（樣式見附件二）。
凡沒有取得主管稅務機關發放的專用的土地增值稅已稅或免稅證明單的，房地產交
易管理所不予辦理交易過戶手續，房地產登記處不予辦理權屬登記變更手續，不予發放
房地產權證書。
四、明確分工聯系。各級稅務機關應嚴格執行本市土地增值稅征收管理分工的規定
（即滬地稅地〈1995〉40號文）；對房地產開發企業和其他經營單位出售或轉讓
房地產的土地增值稅，由征收營業稅、所得稅的主管稅務機關負責征收；對機關、團體
、事業單位等非經營性單位和個人（除個人轉讓已購的公有住房產權外）轉讓房地產的
土地增值稅由其所在地負責地方稅征管的稅務機關負責征收。市、區或縣兩級房地產交
易管理和登記發證機構在辦理交易和登記手續時，應按主管稅務機關分工規定出具的土
地增值稅已稅或免稅證明予以認可。
直屬第四稅務分局、對外稅務分局應分別指派專人負責聯系市房地產交易管理機構
和登記發證機構有關征收土地增值稅的業務，為全市各主管稅務機關審核交易征稅、發
證把關，提供、移轉征稅資料；各區、縣稅務機關應分別指派專人負責聯系相對口的區
、縣房地產交易管理機構和登記發證機構有關交易、登記中涉及土地增值稅的業務，遇
有涉稅問題應及時將情況與主管稅務機關和房屋、土地管理部門聯系，難以解決的可及
時上報市局協調解決。各稅務分局、縣局須將落實負責聯系的分管所負責人和指派專人
的名單與變動情況，及時報市地方稅務局地方稅處。
凡未按稅收分工管轄規定出具的土地增值稅已稅或免稅證明，各房地產交易管理機
構和登記發證機構應嚴格把關，不予認可，督促納稅人到按稅收分工管轄的主管稅務機
關辦理申報納稅手續，取得按規定出具的已稅或免稅證明，才予辦理交易過戶、登記發
證手續。
五、涉稅評估業務。凡轉讓房地產的納稅人，按照土地增值稅的有關規定，需要依
據房地產評估價格計稅的，可委托經市房屋土地管理局指定并具有C級以上資質等級的
，又經市地方稅務局認可的房地產價格評估機構受理有關轉讓房地產的涉稅評估業務。
接受委托的各房地產價格評估機構，必須嚴格按照《暫行條例》和《實施細則》中
規定的方法進行應納稅的房地產價格評估，并按稅務部門要求及時按期將評估結果報送
給分工負責轉讓房地產征收土地增值稅的主管稅務機關，作為確認計稅依據參考。
接受委托和各房地產價格評估機構對于主管稅務機關要求提供與應納稅房地產價格
評估有關的評估資料，評估機構應當無償提供，不得以任何借口予以拒絕。
凡涉及征收土地增值稅的房地產價格評估報告由取得建設部、人事部共同認定并經
注冊登記的“房地產估價師”或國家土地管理局注冊登記的“土地估價師”簽署；或者
由三名以上（含三名）取得市房屋土地管理局統一頒發的《上海市房地產估價員資格證
書》的房地產估價員聯合簽署，方才有效。
六、協同促進管理。各級稅務部門和房地產管理部門要密切配合，相互協作，加強
土地增值稅的各項征收管理工作，規范房地產交易行為。本市房地產管理部門要深入持
久地進行土地隱形市場的清理工作，對于非法進入市場的集體土地使用權和劃撥國有土
地使用權，應按照有關法律規定進行處理。對于土地增值稅開征之后出現的將房地產轉
讓歸避成房屋租賃或其他交易方式逃避土地增值稅行為，各房地產管理部門在辦理房地
產交易、登記發證手續時，應當認真執行建設部42號令《城市房屋租賃管理辦法》和
45號令《城市房地產轉讓管理規定》，嚴格把關，主管稅務部門也應當按照《中華人
民共和國稅收征收管理法》等規定予以嚴肅處理。
特此通知，望遵照執行。
附件一：《土地增值稅已稅證明單》（樣式）（略）
附件二：《土地增值稅免稅證明單》（樣式）（略）
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