類 別：土地增值稅文 號：京財稅[1997]198號頒發日期：1996-04-02
地 區：北京行 業：全行業時效性：有效
各區縣財政局、地方稅務局、各分局、市局各直屬單位：為進一步完善土地增值稅政策，加強征收管理，經研究，現將有關政策及征管辦法通知如下，請依照執行。
一、關于對經政府批準建立的各種經濟技術開發區進行成片土地開發、分期分批轉讓房地產征免稅問題。
在1994年1月1日以前經市、區（縣）政府批準，進行房也產開發并立項的開發區，用開發區管理委員會（或指定的開發公司）名義與在開發區內投資的投資商（或開發商）在1994年1月1日前簽定房地產開發合同（或立項），并已按規定投入資金進行開發，在1998年12月31日前首次轉讓的房地產，可根據京財稅（1996）647號通知有關規定享受免稅政策。1994年1月1日以后開發區管理部門將完成土地基礎設施建設（三通一平或七通一平）后的土地使用權進行轉讓（或出讓），投資商或開發商取得土地使用權后，新建房地產在1998年12月31日前首次轉讓的，也可享受免稅政策。
二、關于對房地產開發企業成片受讓土地，分期分批進行房地產開發并轉讓征免稅問題。
凡由市計委、建委在1994年1月1日前審批立項，由房地產開發公司成片受讓土地，并已按規定投入資金進行開發，分期分批進行房地產開發并轉讓或只轉讓土地使用權，其在1998年底前未超過立項批復總體規模范圍開發并首次轉讓的房地產，可享受京財稅（1996）647號通知中規定的免稅政策。但該公司如與其他單位簽定開發或轉讓合同，由其他單位進行開發建設后再轉讓的，屬第二次轉讓行為，應按規定征收土地增值稅。對開發企業超過1994年1月1日以前立項批復規模開發并轉讓的房地產，應按規定征收土地增值稅。
三、關于1998年12月31日前預售商品房免稅問題。
對于1994年1月1日前批準立項或簽訂開發合同（已取得土地使用權）并已按規定投入資金的商品房項目，在1998年12月31日前預售時已完成主體工程且投資完成額占計劃投資總額70%以上的，視同在1998年12月31日前首次轉讓，可按規定免征土地增值稅。
四、關于對污染擾民搬遷企業享受免稅政策問題。
對于經審核屬于污染擾民搬遷企業，且轉讓原廠址取得的轉讓收入用于新廠址建設的，可按（95）京經安字第200號通知規定享受免稅政策。
對于在原廠址上進行房地產開發并轉讓的，不能享受（95）京經安字第200號通知中的免稅政策。
對于搬遷企業以原廠址與其他單位進行合建，建成后按合同留作自用的房地產，暫免征收土地增值稅。將自用房地產轉讓的，應按規定征收土地增值稅。
五、關于對個人轉讓自有居住用房征免稅問題。
對于個人轉讓自有居住用房，在界定其居住時間時，可按其房屋產權證所登記的時間為準；對實行住房制度改革，單位以優惠價或成本價出售給本單位職工的住房，尚未取得產權證的，可由單位出具購房居住證明。凡是其產權證登記時間或購房時間與轉讓時間相隔超過5年的，均可享受免稅政策。
對個人轉讓落實私房政策時騰退的住房，在出示房管部門騰退通知后，可享受免稅政策。
對個人轉讓所繼承或接受贈與的居住用房，在出示原所有人的房產證及繼承人或受贈人的房產證后，可享受免稅政策。
六、關于對合作建房辦理項目登記及納稅申報手續問題。
對于一方出地，一方出資金簽定的合作建房合同（協議），在獲得立項批復后，其中一方又將已合建的部分再與第三方簽定合建合同（協議）的，應在再次簽訂合建合同（協議）后30日內辦理土地增值稅項目登記、納稅申報手續。
七、納稅人在辦理項目登記、納稅申報手續時提供的資料。
（一）、辦理項目登記時，需由納稅人提供以下資料：1.房地產開發合同（或合建協議書）
2.土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）
3.建設項目立項報告批復文件4.建設工程規劃批復5.稅務登記證6.申請按季申報的綜合開發企業還應提供資質等級證明辦理普通標準住宅審批手續時還需提交首規委批準的普通標準住宅設計圖紙（包括：每棟樓建筑總面積、每棟樓設計總戶數、住宅裝修標準、住宅設備標準）。
（二）、辦理納稅申報時，需由納稅人提供的資料：房地產開發企業應提供：1.當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、在建開發項目成本表、已完工開發項目成本表）等2.銀行貸款利息結算通知單3.轉讓房地產有關資料（商品房購銷合同附本、項目工程合同結算單等）
4.有關的完稅憑證（包括：營業稅、城建稅、教育費附加等）
5.開發建造普通標準住宅的房地產開發企業還需攜帶經審核的《普通標準住宅審核表》6.辦理年度結算時還需提供年度結算報表7.辦理竣工清算時還需提供竣工清算報表轉讓存量房地產的納稅人應提供：1.房地產買賣合同、委托書、公證書2.房屋所有權證3.土地使用權證4.房地產價格評估報告5.有關的稅費繳納憑證（包括：營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、交易手續費、評估費等）
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