類 別：土地增值稅文 號：滬地稅地[1997]25號頒發日期：1996-04-27
地 區：上海行 業：全行業時效性：有效
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》、財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》、《關于對1994年1月1日前簽訂開發及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》等規定，結合本市實際，現對本市范圍內轉讓房地產有關土地增值稅若干具體征收問題規定如下：
一、關于土地增值稅計稅依據問題
土地增值稅的計稅單位，是以納稅人房地產開發的成本核算中最基本的核算項目或核算對象為單位計算，也就是計稅單位要與成本核算的最基本的核算項目相一致。具體可解釋為房地產開發納稅人在某一項目核算上的單位與計稅時的單位基本一致。
所謂基本一致是指在成本費用核算中，按房地產開發企業財務會計制度規定的方法核算，作為土地增值稅主要扣除項目金額的依據，但對其中三項費用的扣除（銷售費用、管理費用、財務費用）是按滬地稅地（1995）36號文（編者注：見《企業財稅法規選編》第13冊第1059頁）第一款的規定核算的。需要明確，開發企業的管理費用中支付的非銷售稅金（房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅）已包括在整個三項費用核算中，故不能重復列進扣項目金額。
土地增值稅計稅依據的確定，是以納稅人轉讓房地產的每一計稅項目所取得的轉讓收入減去規定的扣除項目金額后的余額，再確定增值比率，依照適用稅率計算應納稅額。納稅人在工程項目竣工結算前轉讓房地產一次或分次取得收入，應按土地增值稅預征的規定實行預征，待項目竣工辦理結算時按每一計稅項目進行清算。
所謂每一計稅項目是指每一筆房地產轉讓業務或簽訂的每一份房地產轉讓合同，即納稅人在發生部份或分次的房地產轉讓時的具體計算須與銷售對象相一致。無論是房地產開發企業或非房地產開發企業轉讓房地產應納土地增值稅的增值額計算都是以每一計稅項目為單位的。
二、關于企業、機關、人民團體和事業單位出售存量房產如何征稅問題
企業、機關、人民團體和事業單位將存量房產（含廠房）出售，不屬于滬地稅地（1995）52號文所稱的企業置換土地使用權的范圍，應按規定計征土地增值稅。出售存量房產的增值額計算是按出售房地產取得的收入減去三項內容：①取得土地使用權時所支付的地價款（按轉讓存量房產的土地使用面積占總面積的比例計算分攤，如屬行政劃撥的無償用地應為零數）；②房產評估值為重置成本價乘以成新度折扣率；③銷售稅金。
三、關于企業、機關、人民團體和事業單位用原有的土地使用權置換房產如何征稅問題
企業、機關、人民團體和事業單位用原有的土地使用權與其他單位或個人置換成房產后再行轉讓，取得的房地產轉讓收入應按規定繳納土地增值稅，其增值額的計算只允許減去第二條所述三項內容中的第一項和第三項，以及支付過的動拆遷費用，既不能扣除開發成本和費用，也不能作加計扣除。
這些單位用原有的土地使用權與房地產開發企業置換房產，前者本身不具備開發資質，而將換得房產再行轉讓的，盡管簽訂的開發合同是在1994年之前，不能享受房地產開發企業在5年內首次轉讓減免的優惠。
房地產開發企業用房產換取土地使用權的部分，其房產的建造成本可計入扣除項目金額。
四、關于購進普通標準住宅出售的征免稅問題
房地產開發企業購進普通標準住宅用于自身動遷的，可計入開發成本作為扣除項目金額，若用于動遷多余后出售，取得的轉讓收入應按規定征收土地增值稅，不能享受普通標準住宅增值比率不超過20%免征的優惠。
非房地產開發企業購進普通標準住宅出售，也不能享受增值比率不超過20%免征的優惠。只有房地產開發企業建造普通標準住宅出售，按每一計稅項目的增值比率不超過20%的，才能享受免征土地增值稅的優惠，如增值比率超過20%的均按全額征稅。
五、關于房地產買賣三項費用如何扣除的問題
納稅人從事房地產經營，購進房地產用于出售的，其增值額中的三項費用（包括利息支出）的計算，采取確定適當的扣除比例的辦法，即統一按轉讓收入的1.5%給予扣除。
計算公式：增值額＝出售商品房取得的收入－購入商品房支付的價款－三項費用（出售商品房取得的收入×l.5%）－銷售稅金
六、關于股權轉讓、變更征免稅問題
原投資于房地產開發企業的股東，由于種種原因，將所持的部份或全部股權轉讓給新的股東名下，無論是在境內還是境外辦理轉讓手續，都應按規定辦理納稅申報，繳納土地增值稅。原投資股東開發的項目是在1994年以前簽訂的開發合同，而在以后發生股權5年內首次轉讓的，可免征土地增值稅，新投資股東再發生轉讓不再享受5年內首次轉讓免稅的優惠。
七、關于投資聯營、合作建房轉讓房地產征免稅具體問題
以房地產投資聯營、合作建房（或稱聯建、參建）等形式發生房地產轉讓的，只有作為簽訂開發合同各方之一的投資者，在1994年以前簽訂開發合同的可享受5年內首次轉讓的免稅優惠。
非屬簽訂開發合同各方之一的投資者，以房地產投資聯營、合作建房等形式轉讓或委托轉讓房地產，盡管投資開發項目的合同是在1994年之前簽訂，或者投資開發項目認定屬于普通標準住宅的，或者尚未辦理房地產權證的，都不屬于開發、建造房地產的納稅人，不能享受5年內首次轉讓免征土地增值稅的優惠，也不能享受建造普通標準住宅增值比率未超過20%的免稅優惠，其發生的增值收益都應按房地產轉讓的納稅人計征土地增值稅。
八、關于市政府規定對房地產開發企業收取的費用如何計稅問題
對市政府規走向房地產開發企業收取的費用（如市解困基金等），允許在計算扣除項目金額時予以扣除，但不能作為三項費用和加計20%扣除的基數。
九、關于縣級及縣以上人民政府要求企業代收的費用如何計稅問題
對于縣級及縣以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各種費用，如果計入房價中向買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，但不能作為三項費用和加計20%扣除的基數。
十、關于房地產開發企業對外支付的各類贊助款如何計稅問題
房地產開發企業由于各種需要對外支付的各類贊助款（如用于開發小區以外的道路綠化等），不能作為開發成本、費用列進扣除項目金額，顯然不能作為三項費用和加計20%扣除的基數，如果確有特殊情況需要作為扣除項目金額的，應報市局核準。
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