類 別：土地增值稅文 號：京地稅地[2002]305號頒發日期：2001-08-03
地 區：北京行 業：房地產業時效性：有效
各區縣地方稅務局、分局：
為了進一步加強土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、國家稅務總局關于房地產開發企業清算土地增值稅款時附送專項審計報告的批復（國稅函[2002]512號）及市局《關于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（ 京地稅二[1996]240號）文件，市局制定了《關于房地產開發企業清算土地增值稅附送專項審計報告的管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），現印發給你們，并就有關問題通知如下：
一、土地增值稅預征稅款的清算工作是土地增值稅征收管理的重要環節，各局要嚴格按照市局關于進一步加強土地增值稅征收管理的有關要求，在強化土地增值稅稅款預征工作的同時，抓好稅款清算工作的落實，確保土地增值稅征收管理的全面開展。
二、各局要認真按照《管理辦法》的要求，結合市局關于行政審批事項的規范程序，組織專人負責清算工作。要認真審核清算企業報送的審計報告及相關資料，保證土地增值稅稅款清算工作的質量。
三、為了更好地開展清算工作，各局可結合本地區土地增值稅征管的實際情況，制定本單位清算工作的具體實施辦法，報市局備案。
附件：
1、關于房地產開發企業清算土地增值稅附送專項審計報告的管理辦法
2、國家稅務總局關于房地產開發企業清算土地增值稅款時附送專項審計報告的批復
3、《土地增值稅清算審計報告》標準格式
二○○二年七月四日
關于房地產開發企業清算土地增值稅附送專項審計報告的管理辦法
第一條 為了做好房地產開發企業土地增值稅稅款清算工作，根據國家稅務總局國稅函[2002]512號文件及其對土地增值稅清算稅款工作的總體要求，制定本辦法。
第二條 凡符合京地稅二「1996」240號文規定應辦理竣工清算稅款手續的房地產開發項目均適用本辦法。
第三條 納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續時須在報送有關資料的同時附送中介機構出具的《土地增值稅清算審計報告》。（以下簡稱《審計報告》，標準格式附后）
第四條 房地產開發企業土地增值稅清稅專項審計業務由納稅人委托中介機構進行。
第五條 中介機構應對不同用途的房地產開發項目所涉及的收入、成本、費用加以區分，并對適用不同預征率的項目情況加以說明。
第六條 專項審計工作的審計重點包括：
（一） 轉讓房地產收入總額：轉讓土地收入；轉讓地上建筑物及其附著物收入；
（二） 扣除項目金額：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用；
（三） 利息支出；
（四） 與轉讓房地產有關的稅金：營業稅；城市維護建設稅；教育費附加；
（五） 預繳稅款情況；
（六） 多用途開發項目面積劃分情況；
審計人員也可根據項目實際情況補充或根據稅務機關的要求及時調整審計重點，并接受稅務機關的監督。
第七條 稅務機關在收取《審計報告》時應嚴格按照《審計報告》標準格式進行驗收，并審核報告數據及納稅人提供的資料，稅務機關有權對審計報告工作底稿進行抽查和檢查。
第八條 對在審計事項中違反稅收法律、法規的中介機構，一經發現即取消其專項參審資格，并由有關部門追究其他責任。
第九條 稅務機關審定后的《審計報告》與京財稅「1997」198號文規定的有關材料一并作為納稅人辦理清稅手續的依據。
第十條 本辦法自2002年8月1日起執行。
第十一條 本辦法由北京市地方稅務局負責解釋。
國家稅務總局關于房地產開發企業清算
土地增值稅款時附送專項審計報告的批復
（國稅函「2002」512號）
北京市地方稅務局：
你局《關于對房地產開發企業清算土地增值稅款時附送專項審計報告的請示》（京地稅地「2002」197號）收悉。鑒于土地增值稅清算稅款工作的難度和目前實際征管情況，同意你局試行對房地產開發企業在項目竣工結算土地增值稅稅款時，采取由納稅人委托有資質的中介機構，對其開發成本、費用增值額等情況進行清算審計，稅務機關在受理申報時，參考專項審計報告確定計稅依據的方法。請你們及時總結這方面工作經驗并報總局。如可行，便于在其他條件適合的地方加以推廣。
國家稅務總局
二○○二年六月五日
附件：
土 地 增 值 稅 清 算 審 計 報 告
公司（所）
年 月 日
土 地 增 值 稅 審 計 報 告
[2002]土增審字 號
單位：
我們接受委托，對貴單位轉讓“ ”項目取得的收入應繳納的土地增值稅進行了查證。我們查證的依據是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實施細則》、國稅函發[2002]512號文件及北京市地方稅務局京地稅二（1996）240號文件關于土地增值稅的措施和規定，并參照《中國注冊會計師獨立審計準則》對貴公司所提供的憑證、帳冊、財務會計報告、有關納稅資料和數據實施了我們認為必要的審計程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及恰商資料、查看現場。貴單位對所提供的會計資料、納稅資料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是出具客觀公正的審計報告。
經審核，貴單位“ ”項目：
取得轉讓房地產收入為 元；
其中：1、現金收入 元；
2、實物收入 元；
3、其他收入 元；
扣除項目總金額為 元；
其中：1、取得土地使用權所支付的金額為 元；
2、開發土地和新建房及配套設施的成本為 元；
3、開發土地和新建房及配套設施的費用為 元；
4、舊房及建筑物的評估價格為 元；
5、與轉讓房地產有關的稅金為 元；
6、從事房地產開發的納稅人加計扣除額為 元；
7、財政部規定的其他扣除項目金額 元；
增值額為 元；
增值額與扣除項目金額之比 %；
應繳土地增值稅稅額為 元；
免繳土地增值稅稅額 元；
已繳土地增值稅稅額為 元；
項目竣工清算應補（退）土地增值稅稅額為 元。
特此報告
附件：
1、《土地增值稅納稅鑒證表》
2、《土地增值稅項目登記表》（略）
3、《土地增值稅繳款情況匯總表》
4、《房地產轉讓收入審定表》
5、《扣除項目匯總表》
6、《取得土地使用權所支付的金額審定表》
7、《土地征用及拆遷補償費審定表》
8、《前期工程費審定表》
9、《建筑安裝工程費審定表》
10、《基礎設施費審定表》
11、《公配套設施費審定表》
12、《開發間接費審定表》
13、《利息支出匯總表》
14、《與轉讓房地產有關的稅金審定表》
15、《財政部規定的其他扣除項目審定表》
16、《普通標準住宅審核表》（略）
17、《企業基本情況表》
備注：企業到地稅局辦理清算手續時，需按市財稅[1997]198號文件的要求， 附送有關資料。
中介機構負責人： 中國注冊稅務（會計）師：
中介機構名稱： 中國注冊稅務（會計）師：
地址： 年 月 日
聯系電話：
土地增值稅納稅鑒證說明
我們接受委托，對貴單位轉讓“ ”項目取得的收入應繳納的土地增值稅進行了審計，現將審計情況說明如下：
一、 基本情況：
項目簡介（1）、項目座落地（2）、總建筑面積（3）、本次清算建筑面積（4）、立項批復文件（5）、竣工驗收單
二、主要會計政策：
1、公司執行《 會計制度》及有關規定
2、公司會計年度自 年 月 日至 年 月 日
3、公司會計核算方法
4、記帳本位幣
5、其他
三、 轉讓房地產取得收入說明：（貨幣收入、實物收入、其他收入）
四、扣除項目有關情況：依據房地產開發企業會計制度，對成本所涉及的項目加以詳細說明。同時，主要審核成本的結轉是否正確，有無虛列、多轉房地產銷售成本的情況。
五、納稅情況詳細計算過程：
六、其他審核事項說明：
中國注冊稅務（會計）師：
中國注冊稅務（會計）師：
年 月 日
京公網安備 11010802041402號