類 別：土地增值稅文 號：大地稅發[2003]5號頒發日期：2002-02-20
地 區：遼寧行 業：全行業時效性：有效
各基層局：
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）及其他有關規定，現對土地增值稅有關稅收政策問題明確如下：
一、關于土地增值稅預征的征管規定
（一）土地增值稅的預征
自2003年1月1日起，從事房地產開發的納稅人（以下簡稱“納稅人”）轉讓未“竣工決算”房地產開發項目，應于每月終了后10日內，填報《土地增值稅納稅申報表》（暫以《大連市地方稅收納稅申報表二》代替），辦理納稅申報手續，并預繳土地增值稅。
預征稅款按納稅人每月實際取得的轉讓收入價款、預收款、定金和其他有關經濟收益，乘以本通知規定的預征率計算征收。
納稅人應在房地產開發項目全部竣工決算后30日內主動到稅務機關申請辦理稅款清算手續。稅務機關對該項目土地增值稅進行清算，對已預征的稅款多退少補。
（二）對“竣工決算項目”的解釋
“竣工決算項目”指已取得建設工程質量監督站出具的單位工程質量認定合格（優良）書，建設單位和施工單位已對該工程的工程成本進行確認，簽署了《工程造價結（決）算書》，全部實現銷售，收入、成本和費用已經全部核算清楚的房地產開發項目。如不能準確核算收入、成本和費用的，不能視為“竣工決算項目”。
納稅人將其開發的房產自用、出租或贈與他人，如該房產已辦理房屋所有權證的，可視同上款中的“實現銷售”。
（三）土地增值稅預征率
自2003年1日1日起，土地增值稅預征率按照納稅人的轉讓項目分類型確定：
1、一般住宅，預征率為5‰；
2、除“一般住宅”以外的其他類型，預征率為1%.
（四）“一般住宅”必須同時符合以下條件：
1、《建設工程規劃許可證》上列明建設工程項目名稱為“住宅”。高級公寓、別墅、度假村等均不屬一般住宅；
2、市內四區單套房地產的實際售價每平方米（建筑面積）在6000元以下，其他縣（市）區的標準可根據本地實際情況確定，并報市局備案。
以上條件僅作為稅務機關確定土地增值稅預征率的標準。
（五）有下列情況之一的，應當對納稅人未竣工決算房地產開發項目進行土地增值稅匯算，計征土地增值稅：
1、納稅人整體轉讓未竣工決算房地產開發項目；
2、納稅人申請辦理注銷稅務登記；
3、稅務機關認為有必要對納稅人未竣工決算房地產開發項目進行土地增值稅匯算，并經市局財產與行為稅管理處批準的。
二、關于“以房抵債”、“以房抵息”問題
“以房抵債”是指納稅人以其開發的房地產抵償貸款、借款或其他債務：“以房抵息”是指納稅人以其開發的房地產抵償貸款利息或借款利息。
納稅人“以房抵債”、“以房抵息”，依照《細則》第五條的規定，應視為取得了“轉讓收入”，應將其所抵償的債務額、利息額和其他有關經濟收益作為轉讓房地產的收入，據以計繳土地增值稅。
將“以房抵債”、“以房抵息”所取得的房地產又轉讓的，實際轉讓者為土地增值稅的納稅義務人，應當比照《條例》、《細則》中轉讓舊房的相關規定對其征收土地增值稅。
三、關于對“外商投資企業和外國企業”征收土地增值稅的時間問題
“外商投資企業和外國企業”在1994年1月1日以后簽訂的房地產開發合同或立項，在1994年1月1日至1995年12月31日期間轉讓房地產的，暫不征收土地增值稅，在1996年1月1日后轉讓房地產的，應當按照《條例》、《細則》規定征收土地增值稅。
四、關于納稅人將其開發的房產留作自用或出租給其他單位使用的問題
納稅人將其開發的房產留作自用，由于未發生房地產轉讓行為，不征收土地增值稅，開發該房地產的成本、費用不允許作為扣除項目計算扣除。
納稅人將其開發的房產出租給其他單位使用，只取得租金收入，未發生房地產轉讓行為，不征收土地增值稅，開發該房地產的成本、費用不允許作為扣除項目計算扣除。
五、本通知自2003年1月1日起執行。此前相關規定與本通知相抵觸的，以本通知規定為準。
大連市地方稅務局
二○○三年一月二十一日
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