類 別：土地增值稅文 號：寧地稅發[2004]180號頒發日期：2003-09-16
地 區：江蘇行 業：房地產業時效性：有效
各分局（局）、縣局：
為了進一步加強土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則以及省地方稅務局《關于進一步做好土地增值稅預征工作的通知》（蘇地稅發[2004]58號）文件精神，結合我市實際情況，市局制定了《房地產開發企業清算土地增值稅管理辦法（試行）》（以下簡稱《管理辦法》），現將該辦法印發給你們，并就有關問題明確如下：
一、土地增值稅清算工作是土地增值稅征收管理的重要環節，各分縣局要嚴格按照市局關于進一步加強土地增值稅征收管理的有關要求，在強化土地增值稅稅款預征工作的同時，抓好稅款清算工作的落實，確保土地增值稅征收管理的全面開展。
二、各分縣局要認真按照《管理辦法》的要求，結合市局有關貫標流程的規范程序組織清算工作。為更好地開展清算工作，各分縣局可結合本地區土地增值稅征管的實際情況，制定本單位清算工作的具體實施辦法，報市局備案。
三、各分縣局應定期報送《土地增值稅稅款清算情況匯總表》，報表時間為每年的7月15日前，1月25日前。
房地產開發企業清算土地增值稅管理辦法（試行）
第一條為了做好房地產開發企業土地增值稅稅款清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定及江蘇省地稅局蘇地稅發[2004]58號文件對土地增值稅清算稅款工作的要求，制定本辦法。
第二條 清算對象。對實行預征的房地產開發項目以及對不實行預征的普通標準住宅，在項目竣工結算、銷售完畢后，由納稅人提出申請，進行土地增值稅的清算，多退少補。
第三條 清算申請。符合土地增值稅清算條件的納稅人，應在項目竣工結算、銷售完畢后六個月內主動到主管稅務機關受理窗口辦理清算手續，并報送以下資料：
（一）申請資料：房地產開發企業清算土地增值稅申請審批表；
（二）申報資料：包括《土地增值稅納稅清算申報表》及與申報相關的各類明細表。
（三）證明材料：包括土地使用權受讓合同及支付出讓金憑證；申請立項的有關文件及項目批準文件；項目設計任務書；開發項目的預算、概算書；土地使用權證書；金融機構提供的利息支出證明； 預征土地增值稅完稅憑證復印件；財務會計報表；
（四）稅務機關要求提供的其他文件、資料。
第四條 清算委托。納稅人在辦理土地增值稅清算應準確、如實填寫各類清算申報表及明細表，也可以委托中介機構代理進行清算，由中介機構審核、填寫各類申報表，并在申報表上簽字蓋章。
第五條 清算受理。主管稅務機關受理窗口接受納稅人清算申請后，應對納稅人辦理清算報送的有關資料進行審核；對報送資料缺省的，應要求納稅人按規定補證。
第六條 清算審核。主管稅務機關受理納稅人清算申請后，應進行土地增值稅納稅評估，主管稅務人員對納稅人報送的申報表及附表進行數據審核，重點審核土地增值稅納稅清算申報表內及與附表之間的邏輯關系、各表項目之間數據的一致性、計算準確性等。
清算審核的內容主要包括：
（一）轉讓房地產收入。重點審核：轉讓土地收入；轉讓地上建筑物及其附著物收入；轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
（二）扣除項目金額。重點審核：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用；利息支出；與轉讓房地產有關的稅金（營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等）
（三）清算項目的預繳稅款情況；
（四）計算標準。土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤。對不同的房地產開發核算項目所涉及的收入、成本、費用、適用預征率應加以區分。
第七條 清算處理。土地增值稅納稅評估結束后，對需補交稅款的經主管稅務人員簽署意見后由納稅人自行辦理納稅申報手續；對需清算退稅的，經政策法規科審核報分管局長審批簽署意見后，按有關貫標流程辦理退稅手續。
第八條 清算檢查。對辦理土地增值稅清算的納稅人，稅務機關可以進行清算檢查。主管稅務機關應將土地增值稅納稅評估中發現有重大問題的納稅人移送給稽查局，由稽查局根據傳遞的信息，安排稽查計劃，有針對性的組織清算檢查。
第九條 處罰責任。納稅人不主動如實進行土地增值稅清算申報的，分別情況按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的第六十三、六十四條規定進行處罰。
本辦法自文到之日起執行。
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