類 別：土地增值稅文 號：頒發日期：2003-11-22
地 區：江西行 業：其他時效性：有效
各設區市地方稅務局：
現將《土地增值稅若干業務問題處理意見》印發給你們，請遵照執行。各地接到本通知后，應根據當地的實際情況，制定具體的辦法，并報省局備案。本通知從2004年1月1日起實行。
土地增值稅若干業務問題處理意見
據調查及各地的反映，對土地增值稅的稅政業務問題各地執行不一。為平衡稅負，強化土地增值稅的征收管理工作，根據土地增值稅暫行條例及其實施細則的有關規定，現就全省土地增值稅若干稅政業務問題明確以下處理意見。
一、關于土地增值稅的預征范圍
凡從事房地產轉讓的單位和個人（以下簡稱納稅人），在項目竣工結算前轉讓房地產取得的收入， 由于涉及成本確定或其原因而無法據以計算土地增值稅的，屬于土地增值稅的預征范圍，在其項目全部竣工結算前（單純轉讓土地使用權項目的在轉讓全部事項辦理完結前）為預征期。
二、關于土地增值稅預征率的確定
納稅人轉讓房地產取得收入時，按下列預征率預征土地增值稅。
1、對單純開發普通標準住宅的納稅人取得的收入，預征率暫定0.5%.
普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。在實際工作中掌握的原則是：除別墅、度假村及超過當地住宅銷售平均價格20％一40％以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可視為普通標準住宅。
2、從事其它房地產開發項目，預征率暫定1％。
對納稅人既從事普通標準住宅開發，又從事其它房地產開發的，在其轉讓并取得收入時，能分別正確核算收入項目金額的，在計征土地增值稅時，應按相應的預征率分別預征，否則一律按1％的預征率預征。
另外，單純轉讓土地使用權的項目，不能及時準確計算扣除額的，預征率暫定為2％。
三、關干土地增值稅的扣除項目及計算方法的確定
主管地方稅務機關對轉讓房地產的納稅人預征土地增值稅后，應實行項目結（清）算，有關項目結（清）算和扣除項目金額確定如下：
1、對納稅人轉讓房地產進行項目結算時，對已取得收入的部分，按已轉讓房地產面積占房地產可轉讓總面積的比例分攤扣除成本，計算出增值額，計征土地增值稅。
2、納稅人開發的綜合商品房，既有普通標準住宅，又有其它房地產開發建設的，先按基本核算項目計算增值額和增值率，確定土地增值稅稅率，再按不同項目的銷售額比例劃分增值額后，按規定征免土地增值稅。
3、納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發，分塊轉讓，對允許扣除項目的金額，原則上按已轉讓土地使用權的面積占可轉讓土地使用權總面積的比例計算分攤，計征土地增值稅，或按照建筑面積計算分攤，計征土地增值稅。
四、關于對土地增值稅預征的管理問題
1、土地增值稅的申報方式
（1）單純轉讓土地使用權的納稅人，一次性轉讓房地產的，應自簽訂轉讓合同之日起7日內，到房地產所在地主管地稅機關辦理納稅申報。
（2）房地產開發企業轉讓（預售）房地產，并取得收入的，應根據當地地稅機關確定的納稅期限，定期申報繳納土地增值稅。
2、房地產開發企業轉讓的房地產，對已轉讓房地產的面積達到可轉讓總面積的85％時，可向主管地稅機關申請，進行項目結算，對項目結算多征的稅款可抵減下一納稅期納稅人申報預繳的稅款，少繳的稅款應補征。
3、納稅人在項目全部竣工辦理結算后的一個月內，向主管地稅機關申請辦理項目清算，少征的稅款應補征，多征的稅款應退庫。
4、對納稅人因財務制度不健全，主管地稅機關難以對其預征稅款情況進行項目結算和已完工項目稅款進行清算的，主管地稅機關有權按照《稅收征收管理法》的有關規定，對其應納的土地增值稅實行核定征收。核定征收的稅款不能低于預征率計算出來的稅款。
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