局屬各單位：

    現將《廣州市房地產開發企業土地增值稅征收管理試行辦法》印發給你們，請遵照執行。

    附件：

廣州市房地產開發企業土地增值稅征收管理試行辦法

    第一章 總則

    第一條   為加強土地增值稅管理，規范房地產開發企業土地增值稅的納稅申報，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條  例》及其實施細則和《廣東省土地增值稅征收管理辦法》等有關規定，制定本辦法。

    第二條   適用范圍

    本辦法適用于在我市出售其開發的商品房的單位，包括在廣州市（含花都區、番禺區、南沙開發區、從化市、增城市）開發房地產的各類經濟性質的房地產開發企業和其他企業單位（以下簡稱“單位”）。

    第二章 基本政策規定

    第三條   納稅義務人

    轉讓地上建筑物及其附著物（以下簡稱“出售商品房”）并取得收入的“單位”，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱“納稅人”）。

    第四條   納稅期限

    納稅人出售商品房按季度進行納稅申報。納稅人出售商品房在收入實現的季度終了后的納稅申報期內申報和繳納土地增值稅。

    收入實現的確定：

    1.以預售方式出售商品房的，以實際取得預售房收入的當天確認為收入實現；

    2.以分期付款方式出售商品房的，以每期實際取得收入的當天確認為收入實現；

    3.以銀行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和銀行貸款的當天確認為收入實現；

    4.以其他方式出售商品房的，以實際取得售房收入的當天確認為收入實現。

    第五條   納稅地點

    土地增值稅由納稅人機構所在地的地方稅務機關（以下簡稱“主管稅務機關”）負責征收；納稅人向主管稅務機關申報繳納土地增值稅。

    第六條   計稅依據

    土地增值稅以納稅人出售商品房所取得的增值額為計稅依據。

    增值額為納稅人出售商品房所取得的收入減去扣除項目金額的余額。

    出售商品房所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入的全部價款和有關的經濟收益，包括計入售房價款中代縣級及縣級以上人民政府收取的各項代收款項。

    扣除項目金額包括：

    1.取得土地使用權所支付的金額。是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

    2.房地產開發成本。是指房地產開發項目實際發生的成本：

    （1）土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

    （2）前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平‘等支出。

    （3）建筑安裝工程費。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

    （4）基礎設施費。包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

    （5）公共配套設施費。指不能有償轉讓的、開發小區內公共配套設施發生的支出，如開發小區內的居委會、派出所、幼兒園、學校、公共廁所等設施發生的支出。

    （6）開發間接費用。是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

    3.房地產開發費用。指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用，包括行政管理部門（總部）為管理和組織經營活動而發生的管理費用和計入售房價款中代縣級及縣級以上人民政府收取的各項代收款項。

    （1）財務費用中的利息支出。凡能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

    （2）其他房地產開發費用。按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5％以內計算扣除。公式為：（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5％。

    （3）房地產開發費用凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息或不能提供金融機構證明的，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。公式為：（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10％。

    4.與轉讓房地產有關的稅金。指在出售商品房時交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅。

    5.財政部規定的其他扣除。按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的20％計算扣除。公式為：（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×20％。

    第七條   稅率

    土地增值稅的稅率采用四級超率累進稅率。

    增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；

    增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；

    增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；

    增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

    第八條   應納稅額

    計算土地增值稅應納稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除數的簡便方法計算，具體公式如下：

    （一）增值額未超過扣除項目金額的50％

    應納稅額＝增值額×30％

    （二）增值額超過扣除項目金額的50％，未超過100％

    應納稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

    （三）增值額超過扣除項目金額的100％，未超過200％

    應納稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％

    （四）增值額超過扣除項目金額的200％

    應納稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

    上述公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數。

    第九條   免稅規定及管理

    納稅人出售建造的普通標準住宅，經主管稅務機關審核確認后增值額未超過扣除項目金額總和20％的，免征土地增值稅，并由主管稅務機關開具《土地增值稅納（免）稅證明》。增值額超過扣除項目金額總和20％的，就全部增值額征收土地增值稅。

    第三章 項目登記

    第十條   納稅人出售商品房取得收入后30日內到主管稅務機關辦理項目登記。

    納稅人辦理項目登記時須提供以下資料：

    1.房產開發建筑合同；

    2.土地受讓合同；

    3.建設項目立項報告；

    4.出售普通住房的《商品房預售許可證》；

    5.《土地增值稅納稅登記表》。

    第四章 預征土地增值稅

    第十一條   征收方法

    納稅人在房產開發項目竣工結算前出售商品房（不包括經濟適用住房）所取得的收入，按預征比例征收土地增值稅。

    房產開發項目竣工結算后，進行土地增值稅清算，應交的土地增值稅多退少補。

    房產開發項目全部轉讓完畢時，進行土地增值稅結算，應交的土地增值稅多退少補。

    第十二條   預征比例

    土地增值稅的預征比例分為三檔：普通標準住宅（不包括經濟適用住房）的預征比例為0.5％；綜合樓預征比例為0.7％；除普通標準住宅和綜合樓以外的其它房產開發項目，預征比例為1％。

    納稅人在財務賬冊上應對適用不同預征比例的房產開發項目分別核算；對不能分開核算的，從高適用預征比例征收土地增值稅。

    項目的界定：

    1.普通標準住宅，是指除高級公寓、別墅、度假村以外的民用住宅；

    2.綜合樓，是指同一幢建筑物具有居住、商業或辦公多種用途；

    3.其它房產項目，是指除普通標準住宅和綜合樓以外的其它項目；

    4.經濟適用住房，是指取得物價部門關于經濟適用住房銷售價格批復的項目。

    第十三條   預征的計稅公式：

    預征土地增值稅稅額＝出售商品房所取得的收入×預征比例

    第五章 土地增值稅清算和結算

    第十四條   清算

    （一）項目竣工結算后進行土地增值稅清算的納稅人，必須同時符合以下兩個條  件（以下簡稱“按實清算條  件”），扣除項目才能按實際發生的金額扣除：

    （1）按照法律、行政法規的規定設置賬簿并以查帳方式征收企業所得稅；

    （2）按開發項目準確核算扣除項目實際發生數并能提供扣除項目成本費用支出的合法有效憑據。

    其中條  件（1）是以取得銷售開發項目房產第一筆收入的當天為認定時點；對同一房產開發項目跨年度銷售并在跨年度后改變企業所得稅征收方式的，仍以銷售該開發項目房產取得第一筆收入的當天所適用的企業所得稅征收方式為是否符合按實結算的認定條  件。

    （二）納稅人在房產開發項目竣工結算的季度終了后的納稅申報期內，向主管稅務機關提出土地增值稅清算的申請。對已經取得的出售商品房收入按扣除項目成本實際發生數進行土地增值稅清算并作納稅申報，應交的土地增值稅按照清算的結果多退少補。

    （三）以納稅人向建設管理部門提交《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》的備案時間為竣工結算時間。

    （四）不符合按實清算條  件的納稅人，在房產開發項目竣工結算后取得出售商品房的收入，可繼續按照適用的預征比例征收土地增值稅。

    （五）對不符合按實清算條  件的納稅人在2004年底前已竣工結算尚未清算應交土地增值稅的項目，由主管稅務機關按照稅款所屬時期適用的預征比例核實清算應交的土地增值稅：

    2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原預征率1％交納土地增值稅的，按原預征率1％清算應交的土地增值稅。

    2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未交納土地增值稅的，應按本辦法的第十一條  中設定的預征比例清算應交的土地增值稅。

    第十五條   清算程序

    （一）提出申請

    符合按實清算條  件的納稅人提出清算申請時，須提交下列資料：

    1.申請清算土地增值稅的報告、預售房產證復印件、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》復印件、繳納土地增值稅的完稅憑證復印件、無償提供公共配套設施的資料。

    2.房產出售情況表（見附件1）

    3.開發項目成本扣除情況表（見附件2）

    4.開發項目成本扣除情況補充說明（見附件3）

    5.其他有關資料

    （二）填報《土地增值稅清算申報表》

    1.對單一用途的房產開發項目，計算增值額時按照收入與扣除項目金額配比的原則填報《土地增值稅清算申報表》；

    2.對兼有普通標準住宅的綜合樓開發項目，必須根據房產用途區分銷售收入并據以分配扣除項目金額，分別填報《土地增值稅清算申報表》。

    （三）  計算清算稅額

    納稅人按項目或同一項目按用途分類，分別清算應交土地增值稅。公式為：

    清算應補（退）土地增值稅稅額＝應納稅額－已預交稅額

    應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

    增值額＝銷售商品房收入－扣除項目金額

    第十六條   結算

    （一）房產開發項目全部轉讓完畢進行土地增值稅結算的納稅人，必須同時符合以下兩個條  件（以下簡稱“按實結算條  件”），扣除項目才能按實際發生的金額扣除：

    （1）按照法律、行政法規的規定設置賬簿，并以查帳方式征收企業所得稅；

    （2）按開發項目準確核算扣除項目實際發生數并能提供扣除項目成本費用支出的合法有效憑據。

    其中條  件（1）是以取得銷售開發項目房產第一筆收入的當天為認定時點；對同一房產開發項目跨年度銷售并在跨年度后改變企業所得稅征收方式的，仍以銷售該開發項目房產取得第一筆收入的當天所適用的企業所得稅征收方式為是否符合按實結算的認定條  件。

    （二）房產開發項目全部轉讓完畢的季度終了后的納稅申報期內，對出售商品房取得的全部收入按扣除項目成本實際發生數進行土地增值稅結算并作納稅申報，應交土地增值稅按照結算的結果多退少補。

    （三）對兼有普通標準住宅的綜合樓開發項目，不能按照房產用途區分銷售收入并據以分配扣除項目金額來分別核算和清算申報的，不得享受建造普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額20％可免征土地增值稅的政策。

    （四）納稅人按項目或同一項目按用途分類，分別結算應交的土地增值稅。公式為：

    結算應補（退）土地增值稅稅額＝應納稅額－已預交稅額

    應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

    增值額＝銷售商品房收入－扣除項目金額

    （五）對在項目竣工后僅因未能提供扣除項目成本費用支出的合法有效憑證而在項目竣工結算后沒有清算土地增值稅，但在結算環節符合按實結算條  件的，要按照第十五條  的清算程序辦理土地增值稅結算。

    結算土地增值稅時，經主管稅務機關審核確認納稅人出售建造的普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅，并由主管稅務機關開具《土地增值稅納（免）稅證明》；出售建造的普通標準住宅增值額超過扣除項目金額之和20％的，就全部增值額征收土地增值稅。

    （六）對不符合按實結算條  件的納稅人，由主管稅務機關按照稅款所屬時期適用的預征比例核定結算的應交土地增值稅：

    2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原預征率1％交納土地增值稅的，按原預征率1％結算應交的土地增值稅。

    2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未繳納土地增值稅的，按本辦法第十一條  中設定的預征比例結算應交的土地增值稅。

    第六章 其他

    第十七條   納稅人有違反本辦法行為的，主管稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定處理。

    第十八條   本辦法由廣州市地方稅務局負責解釋。

    第十九條   本辦法從2005年1月1日起執行。

    廣州市地方稅務局
二○○五年四月三十日