類 別：土地增值稅文 號：深地稅發[2005]521頒發日期：2004-12-08
地 區：廣東行 業：房地產業時效性：有效
稅務登記分局、各區局、各稽查局：
為規范房地產開發企業土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例〉實施細則》及《關于我市開征土地增值稅有關問題的批復》（深府辦函[2005]93號）的有關規定，我們制定了《深圳市房地產開發企業土地增值稅征收管理暫行辦法》?，F予印發，請遵照執行。
深圳市地方稅務局
二○○五年十一月九日
深圳市房地產開發企業土地增值稅征收管理暫行辦法
第一條 為規范房地產開發企業土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例〉實施細則》及《關于我市開征土地增值稅有關問題的批復》（深府辦函[2005]93號）的有關規定，制定本辦法。
第二條 對在我市從事房地產開發銷售并取得收入的房地產開發企業（以下簡稱納稅人）征收土地增值稅，適用本辦法。
第三條 土地增值稅由房地產所在地的區地方稅務局及所在轄區稅務所（以下簡稱“主管稅務機關”）負責征收管理。
納稅人應在稅款所屬期次月的納稅申報期限內自行向房地產所在地的主管稅務機關申報繳納。
經稅務約談的納稅人自查后自行補報的，按預繳申報程序辦理。被出具稅務處理決定書的，由所在地稽查局按照稅務處理決定書的決定進行處理。
第四條 納稅人應當自取得《房地產預售許可證》后30日內到主管稅務機關辦理項目登記。辦理項目登記時應提供以下資料：
（一）建設工程施工合同；
（二）土地受讓合同；
（三）項目立項批準文件；
（四）《房地產預售許可證》；
（五）《土地增值稅項目登記表》。
（六）其他稅務機關要求提供的資料。
屬于安居房開發的納稅人除提供上述資料外，還需提交市、區政府負責安居房開發銷售的主管部門有關立項批準文件。
第五條 主管稅務機關對納稅人提交的材料進行審核，并按照納稅人提交的《房地產預售許可證》號碼為其編制“項目編碼”。對材料齊備、填寫項目齊全無誤的，驗原件留存復印件，原件退回納稅人。并應在2個工作日內將《土地增值稅項目登記表》內容錄入土地增值稅管理系統。
第六條 土地增值稅征收采取“先預征、后清算、多退少補”的方式。即在項目全部竣工結算前開發銷售和轉讓房地產取得的收入先按預征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補。
第七條 土地增值稅的預征率分為以下兩檔：
（一）對別墅、度假村、酒店式公寓按所取得的收入的1%預征；
（二）對除別墅、度假村、酒店式公寓外的房地產按所取得的收入的0.5%預征。
納稅人應對適用不同預征率的房地產開發項目分別核算，對不能分別核算的，從高適用預征率征收土地增值稅。
預征稅款的計算公式：
預征土地增值稅稅額=開發銷售房地產所取得的收入×預征率
第八條 房地產開發項目竣工結算后進行土地增值稅清算的納稅人，應當同時符合以下條件，扣除項目才能按實際發生的金額扣除：
（一）按照法律、行政法規的規定設置賬簿并以查帳方式征收企業所得稅；
（二）按開發項目準確核算扣除項目實際發生數并能提供扣除項目成本費用支出的合法有效憑據。
第九條 納稅人在房地產項目全部竣工后，應進行財務會計結算，并于財務會計結算后向主管稅務機關報送《土地增值稅清算申報表》申請清算。
納稅人申請清算時，需報送下列材料：
（一）《土地增值稅清算申報表》；
（二）會計師（或稅務師）事務所出具的房地產項目土地增值稅清算審核報告；
（三）《房地產預售許可證》；
（四）項目竣工驗收證書；
（五）無償提供公共配套設施的資料；
（六）房產出售情況表；
（七）開發項目成本扣除情況表及其說明；
（八）稅務機關要求提供的其他材料。
第十條 主管稅務機關對納稅人提交的材料應及時進行審核，并將《土地增值稅清算結論書》按規定的程序送達納稅人。
納稅人需要補稅的，應當在收到稅務機關《土地增值稅清算結論書》后，在規定的期限內補繳稅款；需要退稅給納稅人的，按稅務檢查退稅程序辦理。
主管稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起3個月內完成審核以及補、退稅工作。
第十一條 納稅人減免土地增值稅應向主管稅務機關提出申請，經主管稅務機關審批后，辦理減免稅手續。
第十二條 納稅人建造安居房出售的免稅申請，應在辦理項目登記時，向主管稅務機關遞交書面減免稅申請，同時提供相關材料（與辦理項目登記使用的材料相同）。主管稅務機關應在10個工作日內審核并出具免稅批件。
第十三條 納稅人建造普通標準住宅出售，在房地產項目財務會計結算并清算土地增值稅后，增值額未超過扣除項目金額20%的，向主管稅務機關遞交《納稅人減免稅（費）申請表》與《土地增值稅清算結論書》。主管稅務機關在5個工作日內審核并出具免稅批件，然后按稅務檢查退稅程序辦理納稅人已預繳的土地增值稅稅款退稅手續。
第十四條 納稅人有違反《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則行為的，主管稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定處理。
第十五條 本辦法從2005年11月1日起執行。
對2005年11月1日前已取得預售許可證的房地產開發企業，應于11月30日前到房地產項目所在地主管稅務機關辦理項目登記手續。
附件：1.土地增值稅項目登記表（略）
2.土地增值稅預繳申報表（略）
3.土地增值稅清算申報表（略）
4.《納稅人減免稅（費）申請表》（ZSO26）（略）
5.《土地增值稅清算結論書》（略）
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