類 別：土地增值稅文 號：深地稅發[2005]522號頒發日期：2004-12-09
地 區：廣東行 業：房地產業時效性：有效
稅務登記分局、各區局、各稽查局：
按照深圳市政府辦公廳《關于我市開征土地增值稅有關問題的批復》（深府辦函[2005]93號）的要求，從2005年11月1日起，對在我市從事房地產開發銷售和房地產轉讓并取得收入的單位和個人，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的有關規定征收土地增值稅。現將有關問題明確如下：
一、土地增值稅申報征收
（一）房地產開發企業轉讓房地產按月按規定期限申報納稅。即納稅人轉讓房地產并取得收入，應在次月納稅申報期限內向房地產項目所在地的主管稅務機關申報繳納土地增值稅。
對房地產開發企業采取“先預征、后清算、多退少補”的辦法征收土地增值稅。稅務機關對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產所取得的收入按如下兩種預征率征收土地增值稅：一是對轉讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%預征；二是除別墅、度假村、酒店式公寓外，對轉讓其他房地產取得的收入按0.5%預征。申報表使用《土地增值稅預繳申報表》。
（二）非房地產開發企業和個人轉讓自建房地產，應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。納稅人使用《土地增值稅納稅申報表》申報納稅。
計稅依據為轉讓房地產取得的收入減除規定扣除項目金額后的余額。
扣除項目包括：
（1）取得土地使用權所支付的金額包括補交的地價款。
（2）該房地產建造成本。
（3）轉讓環節依法繳納的稅費。
（三）單位和個人將購買的房地產再轉讓的，除依法給予減免稅的外，按實際增值額征收土地增值稅。由國土房管產權登記單位代征稅款，納稅義務發生時間為國土房管產權登記單位受理產權過戶申請資料的時間。
二、土地增值稅減免
（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。
（二）除《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關規定明確的免稅項目外，對開發銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅。安居房是指原產權單位按照房改政策向職工出售的住房，以及市（區）住宅管理部門直接發售的各類政策性住房，包括：準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房和經濟適用房。
（三）對個人轉讓普通標準住宅免征土地增值稅，普通標準住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。對個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過5年以上的（含5年）免征土地增值稅；居住滿3年不滿5年的，減半征收土地增值稅。
三、房地產開發費用扣除比例
房地產開發財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本之和的5％計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本之和的10％計算扣除。
深圳市地方稅務局
二○○五年十一月十日
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