類 別：土地增值稅文 號：閩地稅發[2005]195號頒發日期：2005-01-30
地 區：福建行 業：房地產業時效性：有效
各設區市地方稅務局，省局直征分局：
現將《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。在執行中存在的問題與意見請及時反饋省局，以便修改完善。
二OO五年十月十四日
福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法
（試行）
第一章 總 則
第一條 為加強和規范房地產開發企業土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）及其實施細則，結合我省實際情況，制定本辦法。
第二條 凡在本省境內轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的房地產開發企業（以下簡稱納稅人），應當依照本辦法申報繳納土地增值稅。
納稅人轉讓房地產取得的收入，指轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第三條 納稅人轉讓房地產的，以轉讓的房地產所在地為土地增值稅納稅地點。
第四條 土地增值稅由房地產所在地的地方稅務機關（以下簡稱主管稅務機關）負責征收。
第二章 納稅申報
第五條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人在取得施工許可證后的30日內，應按每一成本核算項目或對象向主管稅務機關辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料（復印件）。
（一）施工許可證；
（二）房地產開發項目的預、概算書；
（三）項目立項書；
（四）商品房分層平面圖；
（五）取得土地使用權的證明材料；
（六）主管稅務機關要求提供的其他有關資料。
第六條 納稅人預售房地產的，應在取得預售許可證明后的15日內，向主管稅務機關報送預售許可證明（復印件）及預售商品房分層平面圖等資料。
第七條 納稅人在房地產開發過程中簽訂的工程施工合同，應在合同簽訂后30日內向主管稅務機關報備。
第八條 納稅人應于次月10日內，將上月同一計稅項目轉讓或預售的房地產匯總后，向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報并繳納稅款，同時提供轉讓或預售的房地產具體銷售清單。
第三章 稅款征收
第九條 納稅人項目已全部竣工結算并一次性轉讓房地產的，應按《條例》及其實施細則的有關規定，據實申報繳納土地增值稅。
第十條 納稅人在項目全部竣工結算并轉讓完畢前轉讓房地產取得的收入，采取預征土地增值稅辦法。除當地政府規定的經濟適用房轉讓不預征外，其他房地產項目應按下列預征率預征土地增值稅。
1、住宅按1%--2%預征。
2、商業營業用房、寫字樓等其他房地產按2%--3%預征。
3、別墅按3%預征。
4、對納稅人既開發建造住宅又開發其他房地產的，其銷售收入應分別核算，否則從高按2%--3%預征。
各設區市地稅局在上述規定的幅度內，應對當地房地產開發經營情況進行調研測算后，自行確定預征率，并報省局備案。個別地區的預征率需要調整的，報經省局批準，可在統一規定的預征率幅度內適當上浮或下調，但最高調整幅度不得超過50%.
第十一條 納稅人按照轉讓房地產取得的收入和規定的預征率計算應納稅額。應納稅額計算公式：
應納稅額=轉讓房地產取得的收入×預征率
第十二條 納稅人應在主管稅務機關規定的預征期限內繳納土地增值稅，對未按預征規定期限繳納稅款的，按《稅收征管法》及實施細則的有關規定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。
第四章 納稅清結算
第十三條 預征土地增值稅的納稅人，應在項目竣工結算完畢后的45日內，向房地產所在地主管稅務機關申請土地增值稅納稅清結算，同時提供以下資料。
（一）土地增值稅清結算申請報告；
（二）土地增值稅納稅清結算申報表；
（三）支付土地使用權出讓金的證明材料；
（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料；
（五）房地產開發項目工程決算報告；
（六）無償提供公共配套設施的證明材料；
（七）開發項目成本扣除情況補充說明報告；
（八）稅務機關要求提供的其他材料。
第十四條 對已全部竣工結算的房地產項目，凡轉讓房地產的建筑面積占可轉讓的建筑面積比例達85%以上時，稅務機關可以要求納稅人對土地增值稅進行清結算。清結算時，對未轉讓的房地產部份，按其占總建筑面積的比例，相應扣除土地增值稅的扣除項目金額。
第十五條 存在以下情形的，稅務機關應當及時對納稅人的房地產項目進行清結算：
（一）經納稅評估發現房地產項目利潤異常或存在虛報瞞報房地產成交價格等情況的；
（二）由本級或上級稅務機關或其他有關單位或個人轉來舉報案件；
（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；
（四）稅務機關認為有必要進行清算的。
第十六條 納稅人納稅清結算時，應準確核算房地產開發項目的轉讓收入與扣除項目金額，并提供真實合法有效的憑據。沒有真實合法有效的憑據不能列入扣除項目。
納稅人提供的轉讓收入或扣除項目明顯不實的，稅務機關可以按《稅收征管法》的有關規定，核定其應納稅額。
第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產開發轉讓的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額；對納稅人既建造普通標準住宅又建造非普通標準住宅轉讓的，也應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規定。
第十八條 納稅人建造轉讓的住宅符合下列各項標準的視為普通標準住宅：
（一）住宅小區建筑容積率在1.0以上；
（二）單套建筑面積在140平方米以下；
（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均較易價格1.38倍以下。
其中（二）、（三）項的具體標準以當地政府公布的數據為準。
第十九條 納稅人因財務制度不健全等原因導致主管稅務機關難以對房地產項目進行清算的，稅務機關可以按照《稅收征管法》的有關規定，對整個房地產項目應納的土地增值稅實行核定征收。核定征收的稅款不能低于按預征率計算的稅款。
第二十條 土地增值稅清結算已結束的納稅人，如果有證據表明納稅人在清結算過程中提供虛假收入、成本費用等情況的，主管稅務機關應重新清結算或移交稽查部門立案稽查。
第二十一條 對1994年1月1日前已簽訂的房地產項目或已立項，并已按規定投入資金進行開發，按規定在2000年底前首次轉讓的房地產，可免征土地增值稅。2000年12月31日以后對剩余部分轉讓的，該房地產項目在進行清結算時，應對該項目的全部收入和扣除項目進行整體清結算，先計算整個項目應繳納的土地增值稅，再按免稅和應稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。
第六章 附則
第二十二條 納稅人違反本辦法規定的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定進行處罰。
第二十三條 各設區市地方稅務局可以根據本辦法制定具體實施辦法。
第二十四條 本辦法由福建省地方稅務局負責解釋。
第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。以前規定與本辦法規定不一致的，以本辦法規定為準。
附件：1.土地增值稅項目登記表。
2.土地增值稅納稅清結算申報表。
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